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寺岡 孝
テラオカ タカシ
購入しても大丈夫でしょうか？
マネー 住宅資金・住宅ローン 2013/10/30 09:12初めての住宅の購入を検討しており、資金計画に無理がないかご指導お願いします。
■家族構成
夫：39歳 大手企業正社員
妻：38歳 大手企業正社員
（育児による時間短縮勤務中で、数年以内にフルタイム勤務に戻す予定）
子供2人（６歳、４歳）
■手取年収
夫：570万（内、ボーナス150万）
妻：270万（内、ボーナス70万）→フルタイムに戻せば ＋150万
合計：840万（内、ボーナス220万）
■資金計画
検討中の物件価格：7500万
頭金：3000万（700万の援助金含む）
諸費用：450万
住宅ローン：4500万
手元に残す貯金：350万
■住宅ローン返済計画
会社の利子補給制度＋フラット35を利用
借入額：4500万
返済期間：35年（固定金利）
返済額：13万／月、ボーナス払い無し
管理費＋修繕費：2.5万／月
固定資産税：30万／年
年齢が高いので、この他に繰上返済100万／年を予定
順調に行けば20年（夫：59歳）で完済
手取年収にしめる支払額の割合は、
1、単純に月々の支払額だけで考えると、18.6％
2、管理修繕費を入れると、22.1％
3、固定資産税を入れると、25.7％
4、更に、繰上返済予定を入れると、37.6％（←危険ゾーン？）
妻がフルタイムに戻しても、31.9％
となります。
1、2、3を見ると、一見大丈夫そうに見えますが、
実際予定している4、は、かなり無謀な数字になってしまいます。
現状の生活レベルを保つことを考えると、この他にできる貯金は50万／年になりそうです。
また、終盤は子供の教育費のピークと重なり、
その間、繰上返済はできそうにないので、
実際の返済期間は25年くらいになりそうな気がします。
そうすると、老後資金が厳しくなるような。。
やはり無謀な計画でしょうか。
dakamariさん （ 東京都 / 男性 / 39歳 ）
マイホーム選びは適切か？？
- ( 4 .0)
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、購入に関する資金計画を見ますと頭金をかなり調達できるのですが、住宅購入にこの資金を使い果たす感があります。
特に、購入後の貯金が少ない状況になるのが気になるところですね。
それに加えて、毎年１００万円の繰上償還を予定している点も現実味があるか疑問が残ります。
下手に繰上してしまうと家計を圧迫しかねないので、この点は計画を見直すことを視野に入れておくことです。
たとえば、今後に予測される支出には教育費、住宅の修繕費用、親御さんの介護費用などがあり、これらに備えた準備が必要です。
これにプラスして老後資金も考える必要があり、貯金や繰上返済に回せる余裕がある家計かどうかは検討しておくべきでしょう。
また、返済計画もご夫婦の収入合算での計画ですと、どちらか一方が働けない状況になった際には一時的に返済が厳しくなることを考慮しておかなくてはなりません。
こうした状況を踏まえて、この住宅購入の良し悪しを判断することにはなります。
どうしてもこの物件を買いたいというのであれば、フラットではなく一般の住宅ローンも検討すべきかと思われます。
たとえば、3,000万円の借入で金利１％違うだけで３５年間の総支払利息は６００万円程度異なりますから、利息の差が家計に大きく影響してきます。
フラットは長期固定でメリットもありますが、団信は毎年別途で保険料を支払う必要がある点や手数料などが高い場合もありますので、いわゆる諸費用の比較は検討しておくべきです。
また、返済期間は35年間で返済する元金と定年６０歳、２０年間で返済する元金との2本立てのローンを組む方法もあります。
定年後にもローンの残債は残りますが、月３、４万円での返済であればお二人の年金でどうにか返済できると思われます。
これは１つの方法ではありますが、購入のためにはやむをえないかもしれません。
以上のような内容をご参考にされてはと思います。
尚、具体的な個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
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以上、ご参考になれば幸いです。
アネシスプランニング（株）
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評価・お礼
dakamari さん
2013/10/31 17:08
ご丁寧なご回答ありがとうございました。
私の書き方が足りなかったと思われるのですが、
フラット35を選んだのは、35年の固定金利が目的ではなく、会社の利子補給制度を利用するのが目的です。
実質金利が1％程度で、しかも35年固定のローンが組めるので、他のローンとの組合せは考えていません。
毎年100万の繰上返済が出来れば20年で完済できるので、それが理想なのですが、子供の教育費がピークになる時期は繰上返済が滞る年もあると思われますので、現実的には25年以内で返済できたら問題ないかなと思っています。
ただ、繰上返済を考慮した返済計画を現実的に考えると
質問本文に記載した通り、
手取り年収に対し、住居費に占める割合がかなり大きくなります。（37.6％）
しかし、子どもの教育費（年間120万予定）が具体的に見えているここ5～6年は、
家族旅行やレジャーもある程度余裕を持たせた現在の生活レベルを維持しつつ、
150万～200万程度の貯蓄ができる計算なので、
そのうちの100万を繰上返済にあてることに無理はなく、37.6％に恐ろしさを感じません。
しかし、その先のこととなると不透明な要素が出てくる中で、
37.6％という数字は、将来的なことも考えるとやはり無謀な数字なのかどうかが気になりました。
寺岡 孝
2013/10/31 19:17
この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
購入の計画はかなり緻密に計算されていらっしゃるようですので問題はなさそうですね。
２５年での完済を目安にしておけば、家計にも余裕ができそうです。
ただ、近い将来には管理費や修繕金の値上げ、過去に３０％近く引き上げられた機構団信の保険料のアップ、今月から段階的に引き上げられる厚生年金保険料の上昇、消費増税による生活費のアップなど、ボディーブローのようにジンわりと家計にダメージを与えるものがありますので、こうした点も考慮されておくことをお勧めいたします。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
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