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寺岡 孝
テラオカ タカシ
ワンルームマンション投資、今後の方針について
マネー 不動産投資・物件管理 2013/08/21 14:2735歳会社員、自身の年収1200万、既婚で9歳、7歳の子供がいます。
一時期シングルマザーであったときに、将来への不安もあり、子供に残せる財産であり生命保険代わりにもなる、とのセールストークを信じ2007年に2室、2008年に1室の新築ワンルームマンションを購入しました。
その後縁あって再婚し、人生設計が変わったことと、月々収支がマイナスである為、家族に迷惑をかけないためにも売却を検討しております。
住居は九州ですが、物件所在地は大阪・京都となるため、手続きや相談に関してもどうしたらよいか分からずにおります。
物件概要は下記に記載いたします。アドバイスを宜しくお願いいたします。
金利はすべて変動金利です。
物件１：2007.7月購入 購入時価格1750万 2013.7月残高：1560万
金利2.825％
家賃収入：69000円 ローン返済：67594円 管理費：11200円
物件２：2007.12月購入 購入時価格1790万 2013.7月残高：1607万
金利2.568％
家賃収入：69000円 ローン返済：68529円 管理費：8500円
物件3：2008.3月購入 購入時価格1630万 2013.7月残高：1489万 金利3.4％
家賃収入：59000円 ローン返済：66425円 管理費：7810円
現状は物件1のみ企業の借り上げで、他は家賃保障による賃料です。
すこしでも傷が浅いうちに何とかしたいと思っております。
お知恵、アドバイス宜しくお願いいたします。
ねこねこにゃんさん （ 佐賀県 / 女性 / 35歳 ）
投資マンションは儲かる？？儲からない？？
- ( 5 .0)
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、投資マンションの購入はそれなりのメリットもありますが、投資後の出口戦略をどうするかをよく検討しておく必要があります。
おそらく購入時に「生保代わりになる」とか「年金代わり、節税になる」、「ローン完済後にはそれなりの収入になる」などといったメリットばかりを聞かされたかと思いますが、賃料改定などのデメリットはほとんど聞かされなかったかと思います。
そのため、収支バランスが徐々に悪くなり、実質的な赤字が続くことになります。
ただ、ご自身の場合ですと年収がありますので、節税効果はそれなりにあったかと思われます。
こうした状況を踏まえて、今後をどうするか？ということになりますが、現状維持するか、改善策を見出して維持継続していくか、もしくは適宜売却をするという流れになろかと思います。
そこで当方では、まずは、物件の詳細な調査をしたうえで、将来の収益が確保可能か？それとも売却をして損失を最小限にするか？などの方向性をお出しております。
現に、首都圏をはじめ、京阪神地区、博多などの物件の調査、収支改善や売却のサポートを行っており、査定額満額での売却やローンの金利変更、賃貸借の条件改善などで収支改善も行っております。
さて、ご自身の今後につきましては、概ねの物件状況とご自身のご意向を踏まえると、適宜売却という方向にはなろうかと思いますね。
特に、複数の物件を所有の場合には、どの物件から売って行くか？なども検討していくことになるでしょう。
尚、個別のご相談や具体的なサポートをご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
費用はかかりますが、物件資料一式を拝見しながら面談によるご相談をお勧めいたします。
以上、ご参考になれば幸いです。
■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx
アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
不動産投資に関するお悩み個別相談
詳しくはこちら⇒http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3716/
不動産投資は儲かる？？儲からない？？
詳しくはこちら⇒http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/
評価・お礼
ねこねこにゃん さん
2013/08/22 15:29
ご回答ありがとうございました。
たしかにメリットばかりを聞かされ、ご指摘の賃料ダウンに関してものらりくらりとかわされた覚えがあります。
ご指摘のとおり、節税効果はあったようですが、なにぶん知識が浅くよくわかっておりません。
まずは方向性を決めねばならないと痛感いたしました。
今後、またご相談させていただくことも考えたいと思いますので、その際にはどうぞよろしくお願いいたします。
寺岡 孝
2013/08/23 00:37
この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
最終的に投資マンションを売却する場合には、むやみに業者に売却依頼をされたり、家賃保証会社などの関係業者には連絡されずに、まずはご自身で物件の現状を把握しておく必要があります。
たとえば、家賃保証の物件では保証契約が解約できるか？、可能な場合のペナルティの有無、募集家賃での利回りなどを把握しておく必要があります。
こうした内容はお手元にある物件資料を見れば把握できるかと思います。
また、こういった条件は売却の際の重要なポイントになります。
さらに、売却に伴いローンは完済となりますが、金融機関によってはローン残債金とは別に繰上の解約金などがかかる場合もあります。
そのため、単にローンの残債額だけではなく、その他の費用がかかることを売却前に熟知しておかないと思わぬ出費が増えます。
当方ではこうした点を踏まえて、妥当な売却金額を査定し売り出しをしていくと同時に、収支改善が可能な場合にはそのご提案をしております。
尚、売却をする際の具体的なサポート事例はこちらをご参照くだされば幸いです。
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/c-109842/
売却依頼の際には業者の言いなりにならないためにも、専門家のサポートやアドバイスをご利用になられてはと思います。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
