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寺岡 孝
テラオカ タカシ
今売却すべきか、繰り上げ返済すべきか
住宅・不動産 不動産売買 2012/09/20 00:36フルローンで不動産投資用マンションを購入いたしました。
今売却すべきか、繰り上げ返済してしばらく保有したほうが
よいのかわかりかねております。
当初借入：1720万円
借入期間：35年
残債：1678万円
利率：2.3％（変動）
返済済期間：1年3か月
家賃：63000円/月
ローン返済：63000円/月
管理費・積立金：8000円/月
固定資産税：61000円
築：平成20年
預金：1300万円
仮に今売却するとした場合、三割減として
1720×0.7≒1200万円
1678-1200≒478万円の損となります。
もう少し、保有して売却損を少なくするか？
今すぐ売却しておくか？
で迷っています。
シミュレーションする方法を教えていただけないでしょうか？
hirohira1977さん （ 大阪府 / 男性 / 35歳 ）
投資マンションは売却しない方がいい？？
- ( 4 .0)
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、現在、所有されている物件の所在や面積、間取り、保証家賃かどうか、確定申告関係の内容、賃貸借契約の詳細、ローンの契約内容などを加味して、総合的な判断をすることが必要です。
また、所有物件の近隣の賃料や売買の相場も調査し、今後の見通しも確認する必要があります。
そのため、簡単に判断はできないものです。
当方にも、投資マンション等を売却か所有かを悩まれている方の相当数のご相談があります。
大半の方は１物件だけではなく、２～４物件所有されており、フルローン、もしくはそれに近い額のローンを借りて購入されています。
特に、新築や築浅の物件をローンで購入されている場合には、単純な収支は赤字かそれに近い状況が多く、所得税の還付で帳尻を合わすというケースを多く見ます。
そうなると、物件の市況しだいでは賃料の下落や売買の価格の下落が置き始めるとどうにもならなくなり、ローンの返済は賃料プラス自己資金の持ち出しでまかなわなくてはなりません。
で、最悪、その状況が続けば、いずれローン返済も難しくなることになります。
ご承知の通り、今後の少子高齢化にともない住宅の需要は減少傾向になります。
すでに、大都市でも賃貸住宅の空室率は２０％を超えるエリアさえありますので、物件によっては売れるときに売るほうがいい場合もあります。
最終的に入居が厳しくなるとどうしても賃料の価格競争になり、状況はますます厳しくなることは認識されておくべきでしょう。
尚、当方でも物件の調査から売却のサポートも行っておりますので、宜しければ個別にご相談ください。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
マンション・一戸建て内覧会 同行サポート 受付中！
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/free/free/tabid/158/Default.aspx
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詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-3082/
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評価・お礼
hirohira1977 さん
2012/09/20 21:21
寺岡さん
迅速に回答いただきましてありがとうございます。
今後の展望も踏まえて、もう少し詳細な相談をさせていただければと思っています。
取り急ぎお礼まで。
寺岡 孝
2012/09/21 02:25
この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
ワンルームなどのいわゆるマンション投資など、不動産投資には不動産・建築はもちろん、ローンや保険などのフィナンシャルな専門的知識を必要とします。
そのため、買う側の理論武装ができないために判断を誤る場合もあります。
特に、保険やローンなどの金融分野や不動産など、その仕組みなどを学ぶ場面がないために商品購入の際にトラブルなどが起きてしまうものです。
いずれにしましても、詳しくは個別のご相談でお願い申し上げます。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
