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アメリカの家のローンと今後のマネープランについて
マネー お金と資産の運用 2010/01/13 23:52はじめまして。
アメリカ駐在期間中（03年8月〜08年6月）に現地で家を購入しました。当初は5年以上住む予定だったため購入したのですが、諸般の事情によりやむなく帰国。いまは賃貸に出していますが、家賃収入（約20万円）に対して支出（約28万円）が上回っています。
家を売ろうにも、昨今の住宅バブルにより、購入金額より20%ほど下がってしまっており、売却額＋手数料がローン残高とほぼ同額になりそうです。
子供に残してあげられるよう、このまま賃貸に出しつづ元本がなくなるまで払い続けるか（日本では一生賃貸）、頭金の1,000万円は返ってきませんが、売ってしまい、日本で家を買おうか、悩んでおります。
家族：私（40歳）、妻（38歳）、長男（2歳6ヵ月）
年収：約650万円（手取り）
預金：約700万円
年間150万円ほど貯金に回せます。
以上、よろしくお願いいたします。
Kyleさん （ 神奈川県 / 男性 / 40歳 ）
アメリカの住宅
- ( 5 .0)
アメリカの住宅を購入されたのですか…1年ほど前に私もアメリカでの不動産投資を検討して実地調査を含めて色々調査しましたが、日本との大きな違いは以下に挙げられます。
1. 収益還元法で見た場合に日本のバブル崩壊時程不動産価格が下がっていない。
2. 不動産の価格や将来性が州やエリアによって異なり、一言ではアメリカの不動産を語れない。
3. 不動産投資の中心が戸建で、物件の管理が楽な日本で言うマンション等が一部都市を除いて少ない。
4. アメリカは移民政策の関係と出生率の高いヒスパニックやアジア系の増加で人口が増加するほぼ唯一の先進国である。
5. 家賃はインフレ率に応じて上昇している、もしくはその様な契約書になっているケースが多い。
6. 借入金利が高い。政策金利であるFRB連邦準備銀行(日本で言う日銀の様な存在)の誘導金利と貸出金利の差が大きい。
7. インカムゲイン投資というよりはキャピタルゲイン投資を主眼に置いて投資すべきである。
8. 為替レートが円高であり、現在日本から円をドル転して購入するには好機である。(逆にアメリカの物件を売って円転するには適した時期では無いとも言えます。)
等が挙げられます。保有されている物件の州や町がどこか、部屋数等も影響するでしょう。
ただ、上記の点を総合して言えるのは、今売却よりはもし持てるのであれば数年所有してからの売却の方が恐らく良い様な気がします。アメリカの場合経済の動きが日本ほど緩慢でないので州やエリアによっては今後比較的早い時期で上昇する可能性があるからです。
アドバイスとしては現在の円高局面を利用して円をドルに転換して期限前返済をするのも悪くないです。金利が高いアメリカの債務を減らせます。恐らく借入金利は6%前後では無いかと推測しますが。
日本での自宅の購入も売却してならば良い様に思われますが、2物件ですと若干厳しい感じはします。(いざと言うときの備えが無い怖さがあります。)
補足
そうですか。
テキサス州とかカリフォルニア州などの一部はあまり下がらなかったそうすし、確かにましな方ではないかと思います。
ちなみにLIBORはFRBの誘導金利よりも市場感応度が高いので上がるときは先行して上げていきます。
また、年後半か来年にはアメリカも利上げという話もありますので、リファイナンス等も考えて対応されたら良いかと思います。
評価・お礼
Kyle さん
向井 様
アドバイスありがとうございます。
物件の場所はサンディエゴで、2005年11月に購入、約100mm2のタウンハウス（2ベッドルーム、2バス）です。買おう決断したときには、マーケットは上がっていましたので、キャピタルゲインも期待しました。結果的には、住宅価格が上がりきる直前に買ってしまった格好です。
賃貸に出すことも考慮して良い学校区の物件にしましたが、リーマンショック以降、20%程度資産価値が下がっています。不動産屋からは「20%程度で済んでいるのでラッキーですよ」と慰められていますが･･･。
仰るとおり、利息は5.875%です。大きな失敗は、利息先払いローンにしてしまったことです（元本は10%程度支払いました）。今年の11月以降、毎年レートが変わります。ただ、いまのところはレートが非常にひくく、5.875%より低くなるのではないかと見ています（Wall Street JournalのLIBOR INDEXに2%を上乗せしたレートになる予定）。
2物件所有も考えましたが、やはりキツイです。
よく考えてみます。ありがとうございました。
