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投資用マンション購入について
マネー 不動産投資・物件管理 2010/01/10 12:42投資用マンションについてですが、購入してもいいかと思う反面、本当にうまく行くかどうかと言うところで迷っています。
場所は三田線沿線、駅まで徒歩６分、池袋、上野に２０分ぐらいの場所です。
新築で２０００万円、借入金１９万３千で金利が３．６５％、３５年払いと成っています。設定されている家賃が７万６千円で、家賃保障があるということです。
私の年収は６００万円程度、独身、初期投資は３００万円ぐらいなら大丈夫と思います。
心配なのは、新築なので、初期費用が高いこと、最終的な見積もりでは１５０万ほどの赤字であること、家賃保障が本当に払い終わるまで続くのかと言うことです。
もちろん信頼の置ける管理会社かということも重要と思いますが、見極め方もよくわかりません。
勉強不足は否めないのですが、投機ではなく、将来の年金等の投資にしたいと思っています。
不安なうちは買わないほうがよいと思います。どのように勉強したらよいかアドバイスをお願いしたいです。
補足
2010/01/10 12:42ありがとうございます。
金利はスルガさんのものです。
家賃は保証のない値段でした。
価格は２千４０万円です。
面積は２２．２８ｍになります。
日・ホールディングスさんの物件なのですが、１１年目から１１５５００円の持ち出し状態となります。
もう１件はまだ聞いてませんが、江東区で地下鉄の駅１分と言うことでした。
ここは３５年の家賃保障をつけることができると聞いてます。
高い買い物ですし、大きなマイナスさえなければいいと思っています。
立地は、実家が関東なので東京がよいかと考えています。
メンテナンスについてはそんなに高くないと言うことでしたが、再度確認します。
値引きなどの交渉は行っても別にかまわないのでしょうか？
過度な値上がりなどは期待してはいません。定年後に年金の足しになればと考えています。
一番の不安は、否定的な意見が多いため、本当にやってもいいのかどうかです。
素人丸出しの質問ですみません
お忙しいところ、ご回答ありがとうございます。
気になっているところは、新築は高めだと言うことです。
ただ、甘いかもしれませんが、将来にわたり長持ちはするのかな？と言う考えもあります。
ご回答に、家賃×２０年で払い終わらないと言うことですが、金利は関係なく、家賃で元本を払えるぐらいの収入がないと厳しいと言うことでしょうか？
いま、ほかの物件を探してもらっているところです。
とりあえず、新築として、どのような収支であれば問題ないものでしょうか？
あと、家賃保障と言うものはあまりよくないものなのでしょうか？
１割になるようです。
あと、新築、中古のメリットデメリットとはどのようなものが考えられるでしょうか？
TAISHOさん
新築ワンルームマンション
はっきり言って本投資は止めるべきだと思います。
まず、家賃が保証されていると言っても7万6000円と低いにも関わらず、売値が2000万を超えます。もちろん35年の家賃保証等あてにされてはいないと思いますが…(新築プレミアムが付いています。10年後は1200万前後で買えるのでは?同じ三田線沿いの三田辺りでも10年後1500万以下だと思います。)
現在のご年収と自己資金を考慮すると無謀な投資になりかねません。簡単に考えてもらえば、現在の家賃が20年継続したとしても、7万6000円×12か月×20年=1824万円です。まだ、借入金が返済出来ない数字です。
プラス大規模修繕に恐らく20年間で200万程度のコストは係るでしょうし、プラスアルファで管理費や修繕積立金も掛ります。
1900万の借金を背負う事を考慮すれば苦労を背負う為に購入するに近いという事を認識した方が宜しいと思います。重要な点は恐らく毎月のキャッシュフローが大幅にマイナスである事、金利負担が大きい事です。
今もし検討されるとするならば、1000万以下の中古のワンルームに絞るべきかと思いますが、もう少し自己資金を貯めて賃貸併用住居等を検討されるのが一番良い選択肢に思えます。
