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老朽化マンションの今後
マネー 不動産投資・物件管理 2009/09/05 00:10父の相続により親子３人で賃貸マンションを運営しています。
現在そのマンションの近くには相続人は住んでいないので、管理は地元の不動産会社にお願いしています。
マンションは築４０年を越え、入居戸数は約３０戸とテナント１戸です。
数年前より入居者が減りだし、今は半数近くになっております。
４０年を越えたマンションですので、当然メンテナンスにはかなりの額がかかってしまいます。
入居者が減ってしまい、空き室は１室あたり２、３００万ほどの改装をしなければならないとのことで、今の収入（現在は１カ月あたり５０万くらいです）からでは、無理な金額です。
また水道の傷みや、外壁の塗り替えや防水工事、非常階段の取り替え、まだまだ多数の工事が必要で、数千万の費用がかかるといわれました。
売却にしても、取り壊しや入居者に支払う代金等でかなりの額がかかる、現況では修繕等が多くてリスクがあるため、誰も買わない物件だと言われました。
今後どうしていけばいいのか、まったくお先真っ暗です。
なにかよい方向性がないものか、どなたかお教えください。
元気になりたいさん （ 東京都 / 女性 / 43歳 ）
老朽化した投資用不動産
物件は東京都下等に立地するワンルームの賃貸マンションと想像します。(入居半分で50万円という家賃から)
例え40年経っているにせよ「非常階段を取り替える」というのは尋常では無いですね。老朽化していて大規模修繕や防腐塗装を殆ど一度もしていない様な状態でしたら、入居者が非常階段を利用した際に負傷する等事故が発生する等の可能性も考慮しなければなりません。
所有者責任や管理者責任を問われる可能性があるので、入居者に危険となる様な管理状態は優先順位を付けて危険の無い様な状態にしておかなければ将来にリスクを持ちこす事になります。
推測ですが、40年も経っていれば恐らく銀行に残債も無いでしょうから暫くは収入金額を費やしても必要な所は修繕していくべきだと思います。
ただ、数千万掛けて元を取るのは大変だと思いますので「入居者に危険があるか無いか」に絞った安全対策上の最小限の修繕をされる事をお勧めします。
他の専門家の方も書かれていますが、どんな物件でも必ず値段が付きますので「本当に酷い状態」であるならば数社に相談して売却されるのも宜しいかと思います。「誰も買わない物件」という事は無いと思います。
http://blog.minato-am.com/
不動産ブログでも色々なケースをご紹介しています。
