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不動産投資ローンの借換
マネー 不動産投資・物件管理 2009/09/03 15:06いつも参考にさせていただいています。
現在、以下のような状況でローンの借り換え(金利を下げる、もしくは固定金利へ)をしたいと思っています。
物件：2003年築都内駅近ワンルーム×2件
ローン残高：約3400万円（1800万＋1600万）
金利：変動金利4.1％
収支(2件合計)：家賃収入-ローン返済＝▲2万円超／月
固定資産税など＝7.5万、所得税・住民税での還付＝14-5万円
売却せず、なんとか運用を改善したいと考えています。
現状のまま2件とも借換は不可能と思い、残高の少ない方に繰り上げ返済し(5-600万円程？)、その1件だけでも借り換えしたいのですが、どのように動いてよいのかわかりません。
効率的な借換先金融機関の探し方、働きかけ方を具体的に教えていただけないでしょうか。
補足：主人(会社員39歳)私(専業主婦37歳)子ども(1人2歳)、年収1300万円、預金900万円、他300万円、転勤で現在東京を離れていますが、時折東京に帰っていますので金融機関訪問はできます。
また、借換ができない場合は繰り上げ返済のみ行う予定です。
もしほかに改善できるよい方法があればぜひアドバイスお願いいたします。
よろしくお願いいたします。
オニオンさん （ 三重県 / 女性 / 36歳 ）
不動産投資ローンの借り換え
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借入金融機関が不明ですので何とも言えない所もありますが、期限前返済(借換)におけるペナルティコストも調査ください。金融機関によっては借換に際しては借換える金額に対して2.1%の借換手数料が掛ります。
また、この借換手数料が融資からの経過年数が5年超等になってくると、1,2万円の費用で行う事もできます。
例えば1000万借換をしても21万円のコストが掛ります。長期的には金利の影響は大きいですが、ペナルティが掛らなくなる時期を待って返済することをお勧めします。
借換の際は預金連動型住宅ローン等の商品もありますので研究してください。確か投資用ローンも対応していた気がします。
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/about_ltg07.html
また、借換のタイミングとしては自宅を構える時というのも悪くないです。もし、近々にそのご予定があるのであればそれを視野に入れてお考えになられる事をお勧めします。
また一般的な事ではありますが繰り上げ返済に関しては焦ってやみくもにしない事をお勧めします。金融機関によっては借換を匂わす事によって金利を下げてくれる場合もあります。まず融資をした際の担当に軽くご相談されたらどうかと思います。
私のお客さんに同様のアドバイスをして4.5%の金利が一気に1.8%にまで下がった例もあります。(開業医の富裕層の方ではありましたが)下げない金融機関もありますので、お借り入れになった金融機関がどういう先か調査ください。
不動産投資で今後も「物件購入を継続」される場合には期限前返済があだとなる可能性があります。良く吟味した方が良いです。(金融機関は手持ち自己資金の余裕の無い人には融資しませんので。)
もし、この2戸で「打ち止め」であるのであれば上記指摘したどこかのタイミングでの借換をお勧めします。
評価・お礼
オニオン さん
外資系銀行はまったく考えもしていませんでした。
日本の銀行との違いなど、何も知らないので勉強が必要ですが、今後住宅購入が具体的になってきた折には検討したいと思います。
大変遅くなりましたが、わかりやすく具体的なアドバイス、ありがとうございました。
