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不動産投資の運用方針（売却や繰り上げ返済の時期）
マネー 不動産投資・物件管理 2009/03/15 19:26都内在住の29歳男性です。平成18年から20年にかけて、大阪府下（環状線の駅近く）に3件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
不動産投資にはもともと詳しくなく、「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という営業担当者の営業トークに載せられ購入してしまいました。
正直なところ今後の見通しが良くわかっておらず、今回の不況を機会にローンの額や期間を改めて見直してから気が重くなり、不安を覚えております。
気を取り直してこれからの不動産投資の運用方針を立てたいと思っているのですが、今後、物件の売却や繰り上げ返済をした方が良いのか、もしするとしたら、いつ頃が良いのかがわからず、こちらで相談させて頂きました。
当方は29歳会社員で、独身、年収900万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の3件です
Ａ. 平成17年購入、購入時 1500万円。現在、築4 年、 56000円にて賃貸中。
35年ローン（残31年）変動金利3.6%、返済 57000円/月、残債 1410万円。
Ｂ. 平成18年購入、購入時 1700万円。現在、築3 年、 61000円にて賃貸中。
35年ローン（残32年）変動金利3.6%、返済 63000円/月、残債 1562万円。
C. 平成19年購入、購入時 1600万円。現在、築2 年、 60000円にて賃貸中。
35年ローン（残33年）変動金利3.4%、返済 63000円/月、残債1500万円。
他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税等で55万円/年の支払い(3件分)があります。還付金は、毎年50万円程受領しております。
以上の条件で、今後の運用方針についてアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。
補足
2009/03/15 19:26尾野様、向井様、高下様
専門家の方々から、すぐに詳しい返信を頂くことができて驚いております。まだ、どの物件も繰り上げ返済を開始するには早いようなので、まずは数年間、変動金利や還付金の動向、入居率などを見た上で今後の収支を把握して、繰り上げ返済を開始したいと思っております。
相談させて頂いて、繰り上げ返済の対象物件や開始の目安が見えてきたので、とても助かりました。どうもありがとうございました。またお世話になることがあるかと思います。その時はどうぞよろしくお願いいたします。
あいふぉんさん （ 東京都 / 男性 / 29歳 ）
ワンルームマンション期限前返済
A、B、Cのマンション共に同じ様なタイプのワンルームか1LDKのマンションにお見受けしますがその前提で書かせて頂きます。
まず、ABCのマンションが「どこの会社」によって建てられて、売られて、管理されているかが期限前返済や売却を進める上での重要な要素になります。現在ワンルーム専業のディベロッパーも不動産不況のあおりを受けてかなり厳しい状態になっております。そんな中最も先行きが脆弱に見える物件を先に動かして行くのが常道です。
インターネット等で調べればかなりその会社の状態や将来像が見えてきます。
その後、物件のランク付けをしてください。駅からの距離、駅の力(環状線以外の他の交通手段である阪神か阪急か地下鉄の駅への距離や、主要なオフィス街などへのアクセス(乗り換えが必要か一本で行けるか等))、間取り、日当たり、階、部屋の広さ、そして上で述べたディベロッパーの状態等です。
これによってどれが一番空室になりやすいか、どれが一番家賃が下がりやすいか、どのマンションの管理会社が危ないかおのずと決まります。
その際に最もランクの低いものの融資を先に期限前返済していけば良いと思います。残債が少なくなれば売却が行い易くなります。
現在の残債は年収や預貯金から見るとそれ程多くないので心配しすぎる必要はありませんが、次の展開を考えた場合に残債を軽くしておくのも手ではあります。(某銀行は年収の10倍までの債務を上限と考えていると聞いております。)
現在金利もかなり低くなっていますので金利自体も一棟物等を買うよりも1%以上高く払われていますので減らすメリットはあります。
また、あいふぉん様は東京在住なので次の展開は東京でご自宅か自宅兼投資物件を購入というのが流れ的には良いのでは無いかと思います。その場合の自己資金はある程度確保しながら、一つの物件に絞って年に還付金+100万位のペースで早めに返していくというのは悪くない考えだと思います。
