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親族の家を。
住宅・不動産 不動産売買 2012/02/14 17:52贈与か不動産売買か、どちらが良いのか分からないのでこちらで相談させていただきます。
老齢になった祖父母と同居をすることになりました。
現在の家は借地、建物は祖父母名義です。
（土地は30坪前後、建物は築30年強）
祖父母から家を譲りたいという話を受けて、遺言を作成するべきかと公証役場に赴いたところ、孫に相続する権利はないので贈与か建物を売買した方が良いと助言をいただきました。
わからないことばかりで困っています。
1：贈与してもらうのと売買するのではどちらが良いのでしょうか？
2：相談に行くとしたら、役所 or 税務署(税理士）or 不動産店舗 or 行政書士 or 弁護士 どの方を伺ったほうが良いのでしょうか？(売買するにしても贈与するにしても公式な書類を作成しないといけないと思うので）
3：家を売買することになったら、金額などはどのように算出するのでしょうか？
(個人間売買なので売り手である祖父母が決めた金額が適正価格よりも安く設定しても大丈夫なのでしょうか？）
分からないことだらけで、アバウトな質問になってしまいましたが、お答えいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。
天野ありすさん （ 神奈川県 / 女性 / 31歳 ）
贈与か売買か
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１．どちらが良いかは費用や手間がどちらが少ないかにかかって来ます。費用はその物件の評価価格によって異なりますので、数字が見えない中では何とも言えない所です。ただ、仮に計算してみました。
例えば土地が坪50万円とすると、50万×30坪×借地権割合(例えば7割）＝1,050万円
プラス建物価格300万円（木造家屋で新築価格が1500万前後と想定した場合の30年後の固定資産税評価額を残価率20%で計算）
トータル1,350万という数字になりました。
ただ、住宅の贈与は贈与の非課税制度が適用されないようですので、売買の方が良いのかなと言う気がします。
国税庁のＨＰをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508_qa.htm#q3
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
２．非常に難しい所ですが、最初の入り口は司法書士が良い様に思います。本件に関しては物件の登記を移転する必要があり、その際に知識の豊富な司法書士であれば相続や贈与に関しても知識があるでしょうし、税金の事も多少は理解があると思います。
最初の段階では役所や税務署に聞く事では無いと思います。不動産業者も実質上の仲介を行わないので必要無いと思います。税理士も単発の問い合わせ(最初の段階)には対応しずらいかと思います。
よってまずは司法書士の中で不動産や税務に詳しそうな方に相談されるのが良いと思います。その方が恐らく他の士業（税理士）等に詳細は確認しながら進めてくれる様に思います。
３．価格は適正価格によるべきかと思います。そうでないと売買をしても贈与とみなされるリスクがあります。適正価格は建物に関しては固定資産税評価額、借地権に関しては相続税路線価に借地割合を掛けた金額等が基準になるかと思います。ただ、借地権の評価は複雑なので最終的には税務署や税理士の確認が必要になるでしょう。
国税庁のＨＰをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
借地権の評価はこちらの国税庁のＨＰをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4611.htm
評価・お礼
天野ありす さん
2012/02/16 19:02
こんばんは。丁寧なお返事をいただき、感謝しております。
いただいたお返事は家族で目を通させていただきました。
建物だけを買うという感覚で、かなり軽く考えていましたが(金銭面でも）借地に対しても色々とお金がかかることが分かりました。少しばかり緩んでいた気持ちも引き締まった感じがします。
司法書士の方に相談をしてみようと思います。
本当にありがとうございました。
また何かの機会がありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。
