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借地権住宅の建物の価格として妥当でしょうか？
住宅・不動産 不動産売買 2012/01/30 18:18借地権の中古住宅の購入を検討しています。
建物は在来工法の平屋で３LDK（建坪約30坪）、昭和63年建築ですので、すでに築後24年が経過しております（ちなみに土地は400坪ほどです）。
価格は1000万なのですが、この1000万という価格は建物のみに対してのみの価格と考えてよろしいのでしょうか？
そう考えると、築24年の建坪30坪の住宅に対してはずいぶん高価であると思うのですが、いかがでしょうか。
さらに仮に20年後くらいに売りに出したとすると、建物は1円も値が付かないと思うのですが、その時はまったく資産価値は無いということになるのでしょうか？
不動産に関してはまったくの素人なので、皆さまのお力をお借りできればと思います。
sivacycloさん （ 千葉県 / 男性 / 46歳 ）
借地権付き建物の評価
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借地権付き建物の評価に関して、借地権付き建物を買う立場の人は、借地権付建物を「建物そのもの」と「土地を使用収益出来る権利」の合成物であると理解されると良いと思います。
確かに「建物そのもの」には殆ど価値は無いでしょうが、問題は「土地を使用収益出来る権利」の価値がどの程度あるかです。
sivacyclo様の質問には借地料が幾らか明記されていませんので、「土地を使用収益出来る権利」の価値を計算する事は出来ません。また、この計算に当っては「借地権の契約期間が何年か」という情報も必要になり、更には「借地権承諾料が幾らだったか」、「今回の売買で幾ら必要か」も要件となります。
ただ、簡単な例を示すと「土地を使用収益出来る権利」の価値のイメージが掴めると思います。
例えば期間10年の借地権で年間1万円で借りれる場合と、年間100万円で借りれる場合のこの権利の価値はどうでしょう？
年間1万円で借りられる借地権はたった1万円で年間その土地を利用出来る訳で、買主に取っては価値が高くなります。
一方、年間100万円で借りられる借地権は買主にとっては割高で不利な契約となり、借地権の価値が低くなります。（そもそも契約したくないかもしれません。）
この様に買主に有利な条件の借地権であるのか、否かによって「土地を使用収益出来る権利」の価値が定まります。
借地料、残存年数、更新時の借地権承諾料、売買時の借地権承諾料をお調べになられてから再度ご質問ください。（プラス建物を賃貸した場合の賃料も分かればベストです。）
評価・お礼
sivacyclo さん
2012/02/01 17:41
詳しい回答をいただき、ありがとうございます。
借地権を有することも立派な資産になるのですね。
契約段階の際に不明点など出ましたら、再度質問させていただきたいと
思いますので、よろしくお願いいたします。
