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アパートローン借り換えに伴う違約金について
マネー 不動産投資・物件管理 2011/12/19 17:36現在住宅金融支援機構にて３５年のアパートローンを組んでおります。
元金６０００万円（残り３２年）金利１５年固定２，８％。
地元の銀行で１０年固定で１，５－１，６％程度で借り換えＯＫという回答をもらいました為、借り替えようとしたところ住宅金融支援機構から違約金（元金に対し５％）約３００万円が必要と言われました。
違約金の内訳は１０年間は繰り上げ返済しないという条件（特約？）がありそれにより０，１％ほど金利が安くなるというような条件がつけられていることで違約金が発生するということのようです。
確かにそういった契約であれば仕方が無いのかもしれませんが違約金の額（５％）が非常に大きいこととそれに見合うほどの金利優遇でもない様に思います。
借り換え目的は金利ももちろんですが３５年は長すぎるため３０年（残２７年）に短縮することも含まれており総合的かつ長期的な収支としてどうしてもやっておかなくてはならないと考えています。
繰り上げ返済もできない、一括返済（借り換え）もできないというような契約は非常に問題があるのではないかと思います、当初の計画が甘かったといえばそれまでですがそれを修正することができない、そのために大きな費用がかかる事に疑問を感じています。
このような違約金を回避もしくは費用を抑えて借り換えすることはできないでしょうか？よい知恵がございましたらご教授ください、よろしくお願いします。
やまきちさん （ 岐阜県 / 男性 / 41歳 ）
アパートの借換
住宅金融支援機構の融資に関してHP等を調べてみましたが詳細が不明であり、一般的な点を指摘します。
某地方銀行でも借換のコストが非常に高いので一度それを回避する方法を検討しましたが、その際の考えが参考になるかもしれませんのでご紹介します。
その銀行では「5年以内の期限前一括返済」の場合には3%のペナルティが発生します。一方、5年以内でも「一部繰上げ返済」の場合にはペナルティが発生しません。
やまきち様が可能であるならば事業用の法人ローン等の無担保融資を引張り、そちらで一部返済をして行き、ペナルティの掛る借入対象を減らして、全ての借換をするという方法が出来るのではないかと思います。
現在ある5,800万（例として）の元本に対して、短期の事業資金を2,000万等引張る事が出来ればペナルティの対象は3,800万に減少します。
但し、上記のアドバイスが某地方銀行と住宅金融支援機構の約款等が同じである場合に該当します。また、一部借入返済の定義が微妙になりまして、5,700万の返済でも5,800万の残債に対して一部であるといえば一部になります。（一括でありませんので）
この辺の所は用語の定義の問題となりますが、その辺りをご確認下さい。
補足
ただ、金融機関の立場で考えてみると、35年ローンや30年ローンの為に色々とコストを掛けて審査してそれが数年で返済される、若しくは借換されるのであればその時に融資をしなかったかも知れません。
