初心者 不動産投資 中古一棟アパートを買おうと思っています
マネー 不動産投資・物件管理 2011/04/18 10:06初心者で不安が残ってます。
昨日、東京の物件を不動産屋さんと見に行き、ぜひ購入したいと考えております。
ぜひ、助言をお願いします。
■属性
勤続12年、他のローンは一切無し。
年収税込600万円
家族:40歳夫婦共働き、子、小学生2人
■物件
洋風の木造1棟アパート、築23年(3年前に外壁塗装済み)1Rのロフト付で8部屋。
土地は約22坪程度 路線価23万前後(平米当り)
■立地
東京都の物件で、私鉄の急行停車駅(都心から15分)、徒歩7分の立地。
南西の角地で、全室南向き。道を挟んで大手コンビニあり。
■家賃収入
満室時 約32万円/月 約384万円/年
■購入費用
購入価格:3,000万円
■ローン
頭金600万円→借入額;2,400万円
金利3.5%(変動20年)、返済約13.4万円/月
■現状の考え方
共働きで妻も社員の為、老後はある程度の年金は見込めるかも知れないが、
子供の教育費が不安。10年は大規模の修繕の出ない物件で、安価で取り壊しの
できる物件(更地にし売りやすい物件)。
今後、3棟程度購入を考え、初めての不動産投資をしたいと考えてます。
アドバイスをお願いします。
taitairyoryoさん ( 埼玉県 / 男性 / 39歳 )
中古アパートの購入(不動産投資)
- ( 5 .0)
物件的には築年数が古いのが懸念事項でありますが、立地的には都内で急行停車駅であると言う事なので恐らく入居に関しては大きな懸念はないと思います。(西武新宿線や小田急線等の様に推測しますが)
その為キャッシュフロー的にも安定度があり、自己資金の投入もそこそこありますので通常であれば比較的余裕があります。
唯一、心配な点は設備の更新状態です。設備においてシステムキッチン(IH等)、エアコン、給湯機等がタイムリーに交換されているかです。恐らく築23年なので多くの設備は一度は取り替えられていると思いますがそれでも既に10年近く経過していると思います。
2回目の設備更新も随時行って行く必要があるかと思います。また、価格の割に部屋数が多い分修繕コストでキャッシュフローが食われてしまう懸念はあります。(32万÷8=4万円の平均家賃)
例えばエアコンは8万円だとしますと、家賃8万円の部屋であれば1カ月で回収出来ますが、4万円であると2か月掛ります。修繕負担率の大きい物件である様には思えます。
また、ユニットバスの状態はいかがですか?ユニットバスも耐用年数を越えて使えますが、さすがに25年越えると壊れてきたりもします。空いている部屋で確認されてみてください。こちらは替えるとなると30万~50万一つあたりかかる場合もあります。
古い物件なので保険はなるべく広く入りましょう。特に水災が気になります。
ただ、総合的にみて現在のご年収等も考慮に入れると購入出来るのはこの様な物件になって来るのではないかと思いますので、極度に修繕状態が悪くない限りtaitairyoryo様が購入されるにはフィットしている物件ではないかと思われます。
評価・お礼
taitairyoryo さん
2011/04/18 12:24早速のアドバイス本当にありがとうございます。現在、満室の為、各部屋の設備面は、確認できませんが1Rの単身者タイプの為、比較的、入れ替りもあり、退去時のクリーニングや修繕はファミリータイプより実施されている可能性が高いと推測しています。ユニットバスはかなりのリスクと感じました。保険に関してのアドバイスは、非常に助かりました。年数を考えると水災の可能性が高く、保険でカバーできればベストと感じました。ありがとうございます。