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ワンルームマンションの売却について
マネー 不動産投資・物件管理 2011/04/03 16:00不動産会社の誘いで１件約２０００万円の新築ワンルームマンションを２件ローンで購入したのですが、先行きの不安を感じ売却を考えています。
但し、負担額をできるだけ少なくした売却時期を画策したいので、築年数経過による売却額相場を教えていただけないでしょうか？（築年数により２０００万円がいくらになるのか？）
物件は神奈川県のJR東神奈川駅より徒歩5分に位置し、鉄筋コンクリート(RC)造り（平成22年冬築）、部屋は1K,約20平米です。
家賃収入のあるサブリース契約で家賃は約75,000円/月、ローン及び管理費、修繕積立金が約8万円/月です。
ユミパパさん （ 愛知県 / 男性 / 45歳 ）
新築ワンルームマンション投資
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中古マンションならともかく新築のワンルームマンション投資は割高であるので私は勧めないのですが、既に物件をお持ちなので今後のタイミングに関してですが…
ローンの金額を目いっぱい借りているフルローンの状態であると仮定するとかなり早い時期（4年～5年）に問題が発生してくるかもしれません。キャッシュフローが殆ど無い利回り5％以下の投資（固定資産税、修繕積立金、管理費等を引いた実質投資利回りは4％を割るかもしれません。）と言う事は借入金利が仮に4％以上になるとこの投資は持っていれば持っている程マイナスが膨らむ逆イールド状態に陥ります。
4.5％でお金を借りて4％で人に貸している様なものですから…
もし、給与所得に相当余裕がある等の場合は税効果を考慮すればそのマイナス分も還付という形でメリットありますが、給与所得が減少して還付される税も少なくなってくるとそれ以降は全く意味がない状態になります。（例えば退職後）
以上の様に物件その物の減価という事もあるのですが、金利やご自身の年収等との兼ね合いも考慮した売却時期と言うのがありますので、シュミレーションされると良いと思います。（自己資金を幾らか入れられている場合にはキャッシュフローがマイナスにならないかもしれませんので上記の話は異なります。）
評価・お礼
ユミパパ さん
2011/04/05 00:12
ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただき、方向性を決めたいと思います。
