Tweet
マンションの既存不適格について
住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/10/06 03:25都の道路建設にともないマンションの土地を1割ほど都に売却を予定しています。
築３年ですが、売却してしまえばマンションは既存不適格になります。
もともと道路建設は予定されていたところ、ディベロッパーはそれを考慮することなく、
マンションは容積率いっぱいに建設されています。
（１）既存不適格にならないように当該マンションの容積率緩和するには、どうすればよいでしょうか
既存不適格の物件となってしまうことで、建て直しの際に現状同程度にはできなくなりますが、
法律の変更ではなく、道路敷設による土地売却を理由とする場合、
当該マンションが既存不適格にならないように容積率の緩和などを求めることは可能でしょうか。
また、どこへ求めればよいのでしょうか。
参考までに、このマンションのすぐ横では容積率1000%の高層マンションが区によって計画されています。
（２）売却価格と既存不適格になる資産価値減損はどのように比較すればよいのでしょうか
都への土地売却は市場価格を基準とするそうですが、
既存不適格であることによる資産価値の減損は、どのようにはかれば良いのでしょうか。
（３）既存不適格物件の売却は難しいのでしょうか
マンションの売却を考えたときに、近隣のマンションの中古価格と比べて低い価格を設定せざるを
得なかったり、そもそも買い手がつかない、安く買いたたかれたりするのでしょうか。
建て直すのは50年くらい先なのでそのときの建築基準はわからないとか、
既存不適格はそれほど気にすることではない、などと言われたりして
訳が分からなくなっています。
よいアドバイスをいただければ助かります。
hiroto71さん （ 東京都 / 男性 / 39歳 ）
築浅マンションの既存不適格
- ( 5 .0)
正直、既存不適格の中古の一棟物のビルや建物は良く目にしますが、ほとんど既存不適格の築浅マンションを見る事はありません。理由は分かりませんが普通であればディベロッパーが将来の道路計画を基に建築されているからだと思います。（恐らくこの道路は既に事業決定されていたのではないかと思います。）
その為、ご質問の様な物件はかなり珍しい事例に思われます。
（１）に関しては容積率緩和は普通は難しいのではないかと思います。ただ、空中権を隣地から買ってくるなどの手法は考えられなくはないかと思います。空中権に関してはこちらに概略がでております。→http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%A8%A9
現状で上記の様な手法を使わなければ行政に掛け合ったりしても公平性の観点から認められないかと思います。
（２）に関してですが、上記でも指摘していますが既存不適格の築浅のマンション自体が非常に稀なので価格へのインパクトは大きいと言わざるを得ません。築20年、30年のマンションであれば多少の減価で済むでしょうが、築三年となりますと10%～20％の間程度なのではないかと推測します。
（３）「既存不適格物件の売却は難しいか」という質問に関しては居住用物件においては購入者の心理的な要因が大きいので、その様な問題が築年が浅いにも関わらずある物件自体珍しいので価格で調整しざるを得ないでしょう。
そもそも根本的な疑問点ですが、新築の際の売主もしくは仲介業者が「前面道路は道路計画があり、事業決定されており将来は道路として本物件の土地の一部を収用される可能性があります。その場合には現状の建物が既存不適格となる可能性があります。」程度の説明がされているのか、いないのかが疑問となります。
もし、されていないのであれば極めて不十分な重要事項説明かと思います。
補足
ＰＳ 築30年程度の物件の既存不適格が発覚した例を知っておりますが、そちらでは訴訟が起こっております。築30年程度でも問題になっている位ですから築3年では尚更かと思います。
評価・お礼
hiroto71 さん
2010/10/10 13:32
ありがとうございました。
道路建設については重要事項説明書で説明がされており、既存不適格になることは記載されています。
＞既存不適格の築浅マンションを見る事はありません。
既存不適格の物件は多いとは聞いていたものの、築浅で希というのは知りませんでした。
10~20%も影響するのだとすると、かなり不利ですね。
既存不適格でもあまり影響がないというのは、築年数がたってしまっている場合だと理解しました。
容積率の条件が緩和できれば、買い替の際も建て替えの際も現在の所有者の制約が減るので、それを進めてみます。
