野口 豊一(不動産コンサルタント、FP)- Q&A回答「購入した中古マンションの瑕疵責任」 - 専門家プロファイル

野口 豊一
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( 東京都 / 不動産コンサルタント、FP )
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前所有者のマンション躯体部分への改変の責任は?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2017/09/01 16:40

中古マンションを購入し、3年ほど住んでいます。

最近、光電話回線に関する工事を業者に依頼し見てもらったところ、<電話回線の配管が途中で詰まっているため使えない。現在、お宅で使用している電話回線は、躯体に開けた細い穴を通って戸外とつながっている、配管を通っていない回線です>と言われました。
確かに、電話の配管は浴室と戸外の壁(躯体)の中間あたりで詰まっているようで(工事業者と一緒に確認しました)、現在使用中の回線は、むき出しのままコンクリの壁を抜けて、外の配線とつながっています。

この部屋の前の所有者(つまり、私たちから見れば売り主です)がリフォームをした際、電話線の配管の詰まり・断裂などを知り、床を剥がした際に床下を通して部屋の外までむき出しの配線をしたものと想像されます。
このむき出しの電話回線は、躯体の壁の部分に穴をあける形で専有部分の外へ出て、外の配線とつながっています。

この穴は細い穴らしく(現在、電話やネットは使えていますが)、他の回線への工事(VDSLから光回線へなど、別な回線を通すなど)はできないような穴です。

このように、マンションの躯体に穴をあける工事は(管理組合の承諾を得ていない場合)、それがごく短く細い穴であっても、非合法なのでしょうか?(組合のほうには確認していませんが、承諾を得ていないはずです)

以前の所有者である不動産会社および仲介の不動産会社に、この事態に対する責任を問うことはできますか?

それとも、現在の所有者の費用と責任で、床を剥がし、躯体の中で詰まっているらしい配管を直す、あるいは、新しい配管を(躯体の中を通して)通じさせなければならないものでしょうか?

それには、何百万円もかかりそうで、こまっております。
どうぞよろしくお願いいたします。

zuzyさん ( 東京都 / 女性 / 61歳 )

野口 豊一 専門家

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ファイナンシャルプランナー

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購入した中古マンションの瑕疵責任

2017/09/04 14:04
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不動産コンサルタントの野口です。

ZUZY様が、購入された中古マンションの光電話回線が不具合との事、恐らく前所有者が過失か、劣化か判りませんが、回線のパイプが詰まり、別途に躯体に穴をあけ外側に配線したものでしょう。

躯体(=共用部分)に大小を問わず穴を空ける行為は、事前に管理組合に承諾を得て必要が有ります。この事はZUZY様が購入したとき引き継いだ筈の「管理規約等」に、共用部分に対する工事は承諾や禁止事項として明記している筈です。

非合法か否かは、「区分所有法」で小さい穴程度まで詳しい記載は有りません。法では、共用部分の変更は規約等で決めるとなっています。

従って、管理規約等を再度ご覧頂き、明らかに前所有者が規約に反し、躯体に穴をあけていたら、責任を問えます。

只、売買から、3年経過していれば「売買契約書」「重要事項説明書」にある、瑕疵担保責任の期限が経過している可能性もあります。
「売買契約書等」を今一度ご点検ください。

売買契約時に、このような事項が何も述べられず、躯体に穴等あけると外からの雨水の侵入などのリスクが有ります。
本来なら、建設当時の仕様(床などの下配管.配線)が望ましいのですが、費用がかさみ現実的では有りません。
管理組合に、正式に文書で過去の経緯をのべ、露出配管でも容認して頂き、防水をしっかりすれば当面大丈夫でしょう。

売買時の仲介した不動産業者に正すのも一案です。

快適なマンションライフを過ごされるよう期待いたします。

評価・お礼

zuzy さん

2017/09/07 14:50

丁寧なご回答をいただき、大変参考になりました。
残念ながら、瑕疵担保責任期間(2年間)は経過してしまっていました。
これから、組合、仲介業者などへの対応を検討したいと思います。
ありがとうございました。

野口 豊一

2017/09/07 16:21

高評価を賜り、厚く御礼申し上げます。

仲介をした不動産業者が、売手側の不動産業者では、なかなかスム-スに動きません。

ZUZY様が依頼した仲介業者で有れば更に深く突っ込んでくれる筈です。

中古を求める場合は、買手、売手夫々の別の業者を立てるのが、望ましいです。
業者は、両方から「仲介手数料」を取る。(=両手取り)が利益が大きいので、前項を嫌がるでしょうが---。

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