不動産コンサルタント＆ＦＰ　野口豊一です。

ベンムトツ様が、地主と現在賃貸借契約されている土地・建物の詳しい状況や規模が判りませんから、確定的な事は述べられませんが、良くある事例を前提に申し上げます。

現在、借地権の買取を指向されている土地に立つ建物が建っている場所は、住宅地と想定します。建物はベンムトツ様のご自宅として。
通常の借地の価額評価は、国税庁が相続などに適用する「路線価」が1つの評価になります。
最新の評価額は、下記のサイトで検索できます。

　http://www.rosenka.nta.go.jp/
この地図より、ベンムトツ様の該当する土地が住宅地であるなら、平米当たりの路線価評価額が判ります。一般的に、路線価は時価の70％とされて居ますから、路線価を0.7で割った価額が時価になります。
更に、この地図に「借地権割合」がＣ、Ｄ等と示されており、Ｃ＝60％、Ｄ＝70％です。
即ち、借地権が60％の場合は時価に関して借地権（＝借地者の有する権利）です。

例えば、ベンムトツ様の土地が、路線価単価7万円、借地権60％の場合は
　（7万円÷0.7）×60％＝6万円---ベンムトツ様の取分割合
　（7万円÷0.7）×（11％-60％）＝4万円---地主様の取分割合
の如く、時価評価は一般的に地主の方が低くなります。
従って、地主が何を根拠に、「売買時価より、20％減でどうか？」と言っているのか疑問です。

もう一つは、現在ベンムトツ様が契約しておられる内容が重要な判定基礎になります。
即ち、契約期間、契約期日、賃料、更新時の問題、契約終了時の問題、建物の改築、建直し等が影響します。
例えば、木造2階建て130平米、期間30年間とされて居て、建直し改築など認めない内容であり、残り期間が10年となると上記の価額は、20％ＵＰとなり4.8万円の単価になるでしょう。

更に、賃借料や更新料の支払い状況、又祖父様の実現しなかった売買契約の確実性などありますが、地主は高く売りたい、借地人者は安く買いたい　の綱引きでは収まりません。

不動産鑑定士などの専門家に「鑑定依頼」するのがベストです。

実際の売買で私の経験では、売買を持ち掛けた側が10～20％減になる場合が多いのです。
しかし、地主が言い出した案件を素通りする事なく、乗るべきと思います。
建物は、年々減価しこれが行く行くは地主側に利する結果になるからです。

　個別の事は-----　http://www.iriscon.co.jp　へ問い合わせください。