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新築区分マンションの運用方法について
マネー 不動産投資・物件管理 2015/11/08 16:50携帯に勧誘の電話が入り、しつこかったため、営業の方に会ってしまいました。
当然、契約するつもりはなかったのですが、その場の雰囲気で契約してしまいました。
正直、営業の説明通りに運用できるとは思えず契約したことに後悔しております。
契約してしまった以上、少しは得に(損を少なく)運用できるようにしたいため、
今後のアドバイス等ご教授いただけると幸いです。
・不動産投資ローンの審査は通るでしょうか？
(他に借入額なし、遅延歴なし、クレジットカードを20枚近く持っております(総枠ショッピング約900万、キャッシング50万))
(審査が通らない場合、契約を解除できるようなので、伺わせてください)
・ローン事前審査のため、給与明細･源泉徴収票･預金残高のコピーを求められておりますが、
提出して問題ないでしょうか？
・節税と団体生命保険の関係からフルローンで組んだ方がお得といわれましたが、本当でしょうか？
(フルローンで35年だと、1000万近く利息がかかるため少しでも早く返済したいです。)
【属性】
勤務先：東証一部上場企業_勤続2年半
年齢： 28歳
居住地：埼玉県在住(実家両親持ち家)
年収： 税込500万円
貯金額：300万円
株式・投資信託：200万円
■物件
55戸12階建新築区分マンション 1K、約25平米
2016年1月末完成予定
購入価格：約1800万円
初年度諸経費：65万円
家賃収入：約6万円/月
■立地
駅徒歩5分 大阪市中央区
(埼玉在住のため、立地の良さにピンと来ていません)
■ローン
頭金0万円
金利2% 前半（変動35年）
ローン会社未定のため(候補(営業の薦め：西京銀行、オリックス銀行、ジャックス))
■投資理由
私的年金に関心を持ったため。
以下、営業の方に説得された内容です。
空室リスク：
・環状線内の徒歩5分の立地のため、すぐに入居者が決まる。
・借り主が法人契約済で、個人に比べ長期契約を取れる可能性が高い。(法人：2年契約)
資産価値：
・中古になってもさほど下がらない。
(賃相場：築40年でも-1万程度)
修繕管理費：
・借り主負担のため、こちら側が気にする必要はない。(必要なのは、エアコン･給湯器･ウォシュレットのみ))
・内装はワンルームで凝った作りではないため、高くて20万円程度。
ローン返済リスク：
・ローン金利が上昇する場合、不動産価格も上昇するため、賃料値上げを交渉できる。
eneloopyさん （ 埼玉県 / 男性 / 28歳 ）
新築のマンション投資の契約をされ後悔されている方に
不動産アドバイザー＆FPの野口です。
eneloopy様はマンションの投資契約をされ、後悔されているようですが、場合によってはクーリーグオフにより、解約が可能です。
この条件を満たすには、（１）契約後８日以内、（２）契約場所が、業者の事務所以外の場所の条件であれば、直ぐに解約の意思を伝達（TEL)する事です。
ローン条項があり、ローンが通らない場合ですが、eneloopy様はクレジットカードのキャッシングや、カードの利用で、返済等の不払い（クレジット事故）などが無ければ、ローンは通るでしょう。
ローンに必要な、明細ｂや、源泉徴収票はローン審査に必要ですから、契約書に記載があるでしょう。提出は拒めません。
節税をうたう業者は、あまり信用できません。失礼ながら、eneloopy様は未だ多分年間の所得税等も地方税を含めても40万円未満でしょう。
1800のフルローンで、大きい利息で儲けるのは、ローン会社です。毎月の支払は、ローン6.1万余管理費や固定資産税等を含めると、初期費用（65万）を除いても、1万円以上の持ち出しになるでしょう。
税還付は、初期だけで以降は毎年キャシュはマイナスです。
東京在住の一流サラリーマンが、フルローンで、大阪でマンション投資をして、数人が持ちこたえれていません。多くは失敗だったと後悔しています。20数年前に中心部で、当初6.５万円だった家賃が、今は3.5万円でも入居者がいません。1,350万の物件が、今は480万が相場です。これで売ると、これまでのキャシュアウトと売却損で1、000万近い損失です。
何も大阪だけではなく、首都圏でも同様の状態のものも少なくないのです。賃料は、年1％～ずつ減価していくのが常識で一般的です。建物の減価償却は2.2％ですから。
修繕費は、専有部分はエアコン、給湯器、キッチン、トイレ、バス、洗面などの機器更新、内装・床等でしょうが（35年間で約120万）。多分共用部分の修繕積立金は、月２千円以下でしょう。多分10年経過後には、300～500％UP必至。
いずれにしても、業者の言うように行くとは思えません。家賃は、金利に連動するのは無理です。賃貸契約書に金利連動条項を入れれませんから。賃料相場が上がっても（人口減、空家増で考えにくいが）直ぐに値上げできない遅行指数です。
６万円の賃料で、1,800万は高過ぎます。表面利回り、4％ですから。
私的年金を目指したが、老後の重荷にならないようご判断ください。
個別の事は、こちらから→ http.www//:irison.co.jp
