不動産コンサルタント　＆　FP　の野口です。

shinya19731様が、収益不動産を取得する場合の区分の判断は、個々の事情により多分に異なりますが、一般的な点だけ述べさせていただきます。

　１、不動産取得に関して、既に、個人の他に法人が設立されているものとします。
大きな点で、税務上法人と個人では扱いが異なります。

・個人---他の所得(給与等）と不動産所得を確定申告等により、「合算」(損益通算）して所得税・地方税を支払う。
　売却などにより、譲渡した場合は、譲渡所得が、短期・長期に分け発生する。（給与所得等とは合算できない）。
　事業規模になると（建物の場合10室以上）事業控除65万円の控除・専従者控除などが適用される。青色申告も可能。

・法人---他の事業と収入・支出と合算集計し（所得の合算ではない）、税務会計により課税利益を出し、法人税・地方税を支払う。譲渡した場合は、他の事業収入と合算出来る。
　青色申告等が申請により適用され、事業全体で損失が出た場合は、損失が繰り越せる。

　法人の場合は、不動産の相続でなく、法人の相続となる。従って、他の事業内容との関係で、純資産が課題となる。居住用不動産であれば、賃貸料は消費税「非課税」となる。

2、取得不動産の土地・建物の区分について
　shinya19731様が、建物区分を高くして欲しいと仰るめりとは、土地は減価償却出来ませんから、建物区分に多くして、減価償却を行い、税務上費用計上を多くし、利益を圧縮し節税したいとの意向であると思います。---これがメリットです。
　デメリットは、表記資産が減少が早い。（規模縮小）

・本来売主が、法人であれば殆んどのの企業が消費税の課税企業でしょうから、土地は消費税「非課税」建物は「課税」です。消費税を節税したいため、可能な限り「土地」の価額を多くして、建物の課税売上を低く抑えたいと経理します。特に新築は強い。----買い手の希望と逆。

・中古の場合は、法人・個人問わず基本的に売主が経理してきたもの「所謂帳簿価格を引継ぐ」事になります。

・いずれの場合も、求める収益不動産の譲渡資産の内訳を売主に記入を求めることです。
この時、土地・建物・消費税を確かめることです。
買主側が、これを変更して建物区分に多くしてくれ等は、税務当局は「否認」するでしょう。

shinya19731様の取得不動産の規模や現有法人の有無、今後の収益不動産の拡大、売主の状況など詳細が判りませんから、述べるのに限界があります。ご容赦ください。

この問題は、税務上の一般的な点を示しましたが、法人問題は種種あり、簡単ではありません。
私は、ある程度の規模の拡大を目指す方には、「法人」設立を進めていますが、専門家のサポート無しにした人は、単に税理士に依頼しただけでうまく行っている人は少ないの現状です。
”賃貸業は、税務問題だけではなく、経営課題です”---賃貸経営の視点を

　　個別問題に関しては-----　http://www.iriscon.co.jp　　へ

shinya19731様の不動産投資の成功を祈ります。