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ワンルームマンション投資どうしたら
住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/06/25 11:41地方に住む28歳男 既婚 妻 子1人 年収450万円 貯金150万
2年前に福岡の投資用ワンルームマンションを購入。
その時は、営業のセールストークを信じてしまい、節税効果、年金になる、ということで、福岡市南区にワンルームマンションを2部屋購入
A）2010年3月に1420万円 35年フルローンで購入 変動金利3.65％
現在残り33年 残債1375万
家賃57000円 毎月の返済60000円 管理費、修繕積立費10000円
毎月の持ち出しが、13000円
7月より退去のため空室にサブリース契約をすると、保証金45600円
よって毎月の持ち出しが、25000円になる予定。
B）2010年3月に1530万円 35年フルローンで購入 変動金利2.65％
現在残り33年 残債1460万円
家賃61000円 毎月の返済56000円 管理費、修繕費積立費10000円
毎月の持ち出しが、5000円
こちらも7月に退去のためサブリース契約すると、保証金48800円
よって毎月の持ち出しが、17000円になる予定。
AB合わせての、固定資産税10万 節税効果で16万円
大体の状況が上記の状態です。
毎月の持ち出しが厳しく、家計をかなり圧迫しています。
売却（任意売却）などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら、教えて頂けたらなと思います。
認識の甘さ、リスクの確認を怠り購入した、責任は、私にあると思います。
ですが、なんとかしたい、少しでも軽減したいと思い、相談させていただきます。
補足
2012/06/25 11:417月にダブルで退去、この時期ですから、入居は難しのかと、
サブリース契約をしたほうがいいのか、サブリースすると1年契約になってしまう。
サブリースしないと、賃貸料+広告料で毎月15万ぐらいかかるそうです。
現状、私の現状から言っても、2部屋30万円の出費は痛いので、サブリースにするしか
無いと思いますが、どうなんでしょうか？
rikumondoさん （ 新潟県 / 男性 / 28歳 ）
今後も状況は厳しいでしょう。
不動産投資のアドバイザー野口です。
rikumondo様のように、販売業者のセールストークを鵜呑みにして、後悔されている方が多くいます。
新潟にお住まいで、福岡のマンションに2戸投資されたのは、何か福岡にご縁が有るのでしょうか。2戸とも新築でしょうか。
福岡の市場情勢は判りませんが、リーマンショック(5年ほど前)以後、東京以上に地方は不動産には厳しい状況が続いています。この好転は見込めないでしょう。更なる、下降が予想される状況です。
キャシュ持ち出しが、月間3万円、固定資産税等年10万円、節税16万となれば、年間30万円の支出は現状の収入から言って、大きい荷物です。
今後、更なる家賃減、節税減が予想されます、経費減のためサブリース契約は見直しが必要ですが、現状の保証会社の保証料、も再調査が必要でしょう。
A)の金利が3.65％とやや高いのですが、これはrikumondo様の個人属性から来るものか、ローン会社が異なるのか、物件状況からなのか、判りませんが、１部でも繰上返済し、金利を引き下げ交渉や、借換も視野に入れ検討すべきです。
サブリースが、１年限りとは余りには短期過ぎます、少なくとも２年です。サブリースの意味がないですよね。それだけ、下落リスクが強い市場なのか。
サブリースしないと賃貸料＋広告料＝月1.5万円は判りません。7月退去で直ぐには次の入居が決まらないと言う意味かもしれませんが。
もっとも良いのは、１刻も早く、売却など処分された方が、将来のライフプランが描きやすくなります。任意売却は、残債務は必ず返済しなければならず、価額が下がるだけ残債が増えます。
専門家に依頼し、色々な可能性を探り、対処されるようお勧めします。
