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中古アパート併用住宅の購入について
住宅・不動産 不動産売買 2012/05/25 18:55初めまして。不動産投資に興味があり、ご質問させて頂ければ幸いです。
今までずっと賃貸で暮らしてきて、近頃、不動産投資に大変興味を持ち始め、最近、色々と物件を見ていたら、近所で中古アパート併用住宅を見つけました。現在は賃貸暮らしで子供も大きくなってきているので、マイホームは欲しいと思っていました。ただ、高額な投資になってしまうので悩んでいます。
どうか、アドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いします。
■属性
勤続１３年、ローンは一切無し。
年収税込８００万円 都内在住 賃貸暮らし（家賃１２万８千円）
家族：３５歳 妻（主婦）、子、小学生１人 年長１人
■物件
４ＬＤＫ住宅＆１Ｒ（６畳）４部屋の木造１棟アパート、１９８６年築２６年
土地は６３坪程度 建物面積約５９坪 オーナーチェンジ物件
坪単価１６３万（売り物件） １５５万（成約物件）
ちなみに４ＬＤＫの間取りはＬＤＫ１９乗 和室６畳＆８畳 洋室７畳×２
駐車場１台付き
■立地
東京都杉並区の物件で、ＪＲ線徒歩１５分の立地。
コンビニ・病院２００ｍ以内
■家賃収入
１Ｒ満室時 約２４万１千円/月 約２８９万円/年
■購入費用
購入価格：８，８００万円
■現状の考え方
自分の住む住宅も欲しいには欲しいのですが、本当はこのまま賃貸暮らしをして、今後不動産投資を勉強して、将来的には都内の中古１棟マンションやアパート物件を３つぐらい購入したいと考えていました。もし、この物件をローンを組んでこれを買ってしまったら、次に物件を見つけた時、再度ローンは組めるのでしょうか？後、この物件は割高？かどうかも教えて頂ければ幸いです。
ぜひ、アドバイスをお願い致します。
補足
2012/05/25 18:55貯蓄ですが、1500万ほどです。
910ta28さん （ 東京都 / 男性 / 35歳 ）
築26年の木造アパートには住宅ローンが厳しいと思います。
不動産投資アドバイザーをしているＦＰ 野口です。
910ta28様の状況と思いは良く判りました。
先ず、物件ですが住居併用の1棟アパートですが、木造アパートで築26年では筑後大きい改装でもない限り、「耐用年数に来ている」と判断されます。（税法上の耐用年数は22年）従って、住宅ローン（住居併用の）として応じる金融機関は無いでしょう。
更に、住宅ローン以外で「アパートローン」も借り入れ額や年数にもよりますが、新築アパートローン金利が3.3%前後とすれば、1%以上高く4.5%以上の金利になるのではないかと想像します。此れでは恐らく事業にもならないでしょう。
910ta28様が既にこのアパートを担保に住宅ローン並みに借りれる交渉が出来ていれば別問題ですが。
例えば、この建物を解体し、新築のアパート兼住宅を建設する計画であれば、
土地評価額＋解体費用＋立ち退き費用＋新築費用＝所要資金ー自己資金＝借り入れ額
となります。
購入費用の8,800万円は高いか、安いかは、上記の状態から判断できるでしょう。
肝要なのは、建物価値を考えず、土地の価額＝評価額が最重要です。
杉並の詳細がわかりませんので、公示価額や路線価額でお調べ下さい。
ローン融資は、金融機関の算定も同様で「土地の価額」で行うでしょう。更に土地の価額＝ローン融資額にはならず。掛目と言ってその７０％が融資額となるのが一般的です。
例えば、土地評価額が8,000万円としますと融資額は70%の5,600万円です。更に新築建物も建設費も100%でなく、７０～８０％ですから。
以上から、残念ながら910ta28様の計画実現には相当困難と思います。
アパート専業業者やハウスメーカーが盛んに「土地の有効活用－－」と言って土地オーナーに30年保証、一括借り上げなどと言って建設しています。これ等は土地の価額を考えず、建物だけですから、土地の購入をして更にローンを組んで建物まで行い、賃料から見て競争に勝てるわけがありません。
それでも現状空室で急速に増え問題化しています。マンション経営も十分御注意をしてください。
こちらを御参考にーーhttp://www.iriscon.co.jp
