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不動産投資の今後の対応について
住宅・不動産 不動産売買 2012/05/06 22:34埼玉県で勤務医をしている31歳男性です。
平成18年から23年にかけて、大阪、奈良、神戸に計4件の新築分譲マンションを購入してしまいました。
今後、物件の売却や繰り上げ返済はどのように行えばよいか、もしするとしたら、いつ頃が良いのか、相談させて頂けると幸いです。
妻（医師）、1歳の子供1人、年収878万円、預貯金1000万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の4件です
Ａ.大阪-JR難波駅徒歩2分 間取1K
平成18年購入、購入時1710万円。現在、築5年、66,000円にて賃貸中。
35年ローン（残29年）変動金利3.025%、返済66,497円/月、残債 1559万円。
Ｂ.大阪-JR大阪駅徒歩15分 間取1K
平成18年購入、購入時1710万円。現在、築5年、 65,000円にて賃貸中。
35年ローン（残29年）変動金利3.075%、返済67,031円/月、残債 1569万円。
C.奈良-近鉄高田市駅徒歩3分 間取4LDK
平成21年購入、購入時 2710万円。現在、築3年、84,000円にて賃貸中。
35年ローン（残32 年）変動金利3.15%、返済106,576円/月、残債2584万円。
D.神戸JR兵庫駅徒歩6分 間取1K
平成20年購入、購入時 1250万円。現在、築1年、51,000円にて賃貸中。
35年ローン（残34年）固定金利3.15%、返済 49,223円/月、残債1232万円。
以上4件で、賃料－返済＝23,327円/月（279,924円/年）となります。
他に、管理費29,900円/月（358,800円/年）、固定資産税（204,900円/年）があります。
還付金は毎年62万円程受領しており、月々の地方税も減税されています。また、今年からは保育園代も安くなりました。
以上の条件で、今後の方針についてアドバイスをよろしくお願いいたします。
arata414さん （ 埼玉県 / 男性 / 31歳 ）
ローン付き投資マンションの今後は、厳しい状況ーー
不動産投資のアドバイザーをしている野口です。
arata414様が、埼玉にお住まいで何故関西のマンションを４戸もお求めになったのか判りませんが、多分、購入当時関西におられたのか、又は、相当関西のマンション事情に精通しておられるものと理解します。
現状、毎月賃料とローン支払いだけで、－23,329 年間-279,924 管理費等-358,800 固定資産税等ー204,900 計-843,624 税還付平均＋62万円 地方税、保育園などの軽減で若干のプラスになっているのでしょう。しかし、これは長く続か無いでしょう。
関西は東京より、賃料のダウンが激しいのです。空室率も3％程度高くなっています。オフィスの空室と相関しています。
arata414様が購入された投資マンションは、既に5年以上経過しているものもあり、賃貸契約がどうなっているかわかりませんが、入れ替えがあれば殆んどの場合、賃料相場は下落しており、価格ダウンは必至です。H18年当時より平均10％以上下落です。新築メリットを見ると15％に達する地域もあります。
比較的高い金利ですが、これ以上変動金利は下がらないでしょう。寧ろ、金利UPのリスクもあります。
従って、今後収入＝賃料はダウン、支出は、設備修理、更新、修繕積立金の値上げ、等により支出は増加必至です。ですから、６９百万円のローンを３０％以上カットすべきと思いますが、現状の手持ちが、1,000万円であればこれを活用するようお勧めします。
今後も、預貯金を貯めローンの額を減らす様努力してください。
arata414様が所有の各マンションの立地、面積、規模、グレード、環境、ブランド、賃貸家約などが詳しくわかりませんが、各マンションの個別の現状と予測を検証し、夫々に対応を専門家を交え検討され、中には、直ぐ売却すべきとの結論がでるかもしれません。
現状の各マンションの価値＝価格を再評価し、ローン残高は、この価額の７０％以下が第一の目標として、これとともに「出口戦略」を確り立て、arata414様の良き資産形成とされるよう、祈ります。
