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投資用ワンルームマンションの今後について
住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/28 00:34神奈川県在住の35歳男性です。平成19年に東京都墨田区に2件の新築ワンルームマンションを購入致しました。
不動産投資は知識もなく、「節税、年金対策にもなり、絶対損はしません」という営業担当者の営業トークに載せられ購入してしまいました。
購入した会社が倒産し、無駄に金を払ったり、すでに購入時より家賃が下がり孫子化しておりません（月５万のマイナスです）。
正直なところ今後の見通しが良くわかっておらず、今回の不況を機会にローンの額や期間を改めて見直してから気が重くなり、不安を覚えております。
気を取り直してこれからの不動産投資の運用方針を立てたいと思っているのですが、今後、物件の売却や繰り上げ返済をした方が良いのか、もしするとしたら、いつ頃が良いのかがわからず、こちらで相談させて頂きました。
当方は35歳会社員で、既婚、年収800万円、預貯金1800万円程度、持ち家無しです。
所有物件は以下の2件です
Ａ. 平成19年購入、購入時 2660万円。現在、築5 年、 92000円にて賃貸中。
35年ローン（残30年）変動金利2.8%、返済 98,952円/月、残債 2430万円。
Ｂ. 平成19年購入、購入時 2200万円。現在、築5 年、90000円にて賃貸中。
35年ローン（残32年）固定金利4.39%、返済 102,830円/月、残債 2064万円。
他に、管理費、修繕積立金、固定資産税、等で30万円/年の支払い(2件分)があります。還付金は、毎年12万円程受領しております。
以上の条件で、今後の運用方針についてアドバイスがありましたら、どうぞよろしくお願いいたします。
d-zyuhannさん （ 神奈川県 / 男性 / 35歳 ）
中長期的なキャシュ予測を立て早めの決断を
不動産投資アドバイザーをしている野口です。
d-zyuhann様のようなセールストークに乗せられ、他の人に相談することなく気軽に投資として購入された方が多くいます。確りと現状を認識し、対策を立て、早く実行すべきです。
2戸について詳しい立地、環境、面積、配置、設備、賃貸契約の内容、ローン契約の内容等によって予測も対策も違ってきます。ですから、ここでは具体的にこうすべきとは言えません。
全般的な傾向を述べさせていただきます。
d-zyuhann様は、多分お求めになった2戸とも殆んど自己資金が無く、フルローンで契約され、リーマンショック前の最も高い時期の価額でしょう。現在は約20％以上下落しています。賃料相場も年々低下し当時と比べ約15％程度ダウンしています。
毎年春は、賃貸需要の活発な時期ですが、今年も賃料下落は止まらず、空室が目立っています。場所にもよりますが、d-zyuhann様の東京東部地域は賃料下落の激しさが目立ちます。
d-zyuhann様の現在の所有資産は多額の含み損を抱えておられる状況です。将来劇的な経済好転があれば別ですが、更なる下落は続きます。東京への人口流入も直近は鈍っています。ワンルームマンションが将来盛り返す事は無いでしょう。
d-zyuhann様は、未だ若く相当の預金もあり、高年収を得ておられるので、今後の人生設計を建てる上で、現状だけクリアーすればよいのか（月ー5万円）、中長期的になるべく運用していくのか、住宅取得や家庭の経済見通しなどが検討課題の前提です。これにより方策は変わってくるでしょう。
結果として言えることは、現状放置はまさに「地獄への特急列車」です。現状を調査し対策を立て実行される事をお勧めいたします。
個別には、－－－ http://www.iriscon.co.jp
