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マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます
住宅・不動産 住宅賃貸 2011/09/30 02:43マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます。
川崎市武蔵小杉の新築マンション（駅直結徒歩１分。1SLDK。61平方m。）を平成19年に4200万で購入。頭金で800万円入れて、3400万円を35年ローンの変動金利で設定し、月々のローン支払いが管理費等含め約12万。現在の残債は3100万円です。
マンション購入後、結婚、第１子出産。将来は第２子を予定しており、このままではいずれ手狭になると、マンションの売却か、もしくは賃貸に出すかを悩んでいます。
武蔵小杉は人気エリアで、購入した時期も良かった為に、現在の物件評価額は4900万〜5000万。おそらく5100万程度でも買い手が付きそうです。
ただ、賃貸に出したとしても近隣の相場から推測するに、家賃は19万＋管理費１万程度では貸せそうで、将来的に家賃の下落はあったとしても現在の月々のローン支払いを下回る事は向こう20年程度は想定しなくても良さそうです。
気持ちとしては、資産価値も高そうですし、気に入っている物件なので賃貸に出したいのですが、高く売れる時に売ってしまってスッキリした方が後顧の憂いがなくて良いかもしれないと思っています。また、賃貸の場合は次の物件購入時にどこまでローンが組めるかも気になります。
先の事は誰にも分かりませんが、よりリターンの大きい可能性が高い方を選択したいと思っています。
何か良いアドバイスがあれば、是非とも宜しくお願いします。
年齢は40歳。年収は約750万です。
きんじろうさん （ 神奈川県 / 男性 / 40歳 ）
ある程度リスクを取れる覚悟があれば、
- ( 5 .0)
FPで、不動産アドバイスをしている野口です。
武蔵小杉に近く居住していますから、きんじろう様の御所有のマンションは大体想像がつきます。首都圏で、唯一地価が上がった場所でもあり、交通の利便性は大きく改善されました。
今後の動向は、判りませんが更に大きく上昇する要因は渋谷開発とともに東横線の効率UP程度で多く見当たりません。
現所有の、マンションを売却か、沈滞かの判断は、概算次のように考えてください。
現所有マンションの現状・継続 a、投下資金＝購入時の自己資金800万円 ｂ、運用費用＝ローン・管理費支払い12万円 ｃ、運用益＝a-b＝8万円（年間96万円） 運用利回り＝c／a＝１２％と高い運用が出来ています。
次の転居する住宅を、6000万円自己資金1500万円ローン4500万円と仮定します。
金利が、住宅ローンの適用外で、セカンドハウス的な不動産ローン、金利は、変動で３％前後、30年ローン（70歳完済） ｄ、月額支払い約１９万円です。
現有マンションと追加購入住宅を併用所有した場合、月間収支は１９万ー８万＝１１万で現状と代わらない負担で、資金１５００万で新しい広い住宅が取得できます。
運良く、２重住宅ローン的に低利１％前後で調達できれば月額支払いが４万円以上減額支払いが減ります。
しかし、次のリスクを考えてください。
１、住宅取得に関わるローン減税、固定資産減税など多くの特例が適用出来ないこと。
２、ファミリーマンションは、賃貸の賃料ダウン、空室リスクが大きくあること。
３、 きんじろう様の、現在の年収や生活費がわかりませんが、課税額が変わる事。
これらのリスクを承知で、御納得なら継続使用、賃貸活用をお勧めします。
別に、現マンションを売却し、買い換える場合は 売却額４９００万ーローン残３１００万＝１８００万の資金が生まれ、仮に新規借り入れローン４５００万の減額に宛てれば、新規借り入れ２７００万になり、住宅ローン金利(低利）が適用になり月々の支払いは８．７万になります。
どちらを選択するかは、きんじろう様ご家庭のライフプランによるでしょう。
評価・お礼
きんじろう さん
2011/10/01 00:37
ご回答ありがとうございます。
賃貸した時の運用利回りは、４年と少し住んで500万円程度既に返済に当てているので7.4％という計算になるのでしょうか？
いずれにしても賃貸での利回りは相当高い部類ですよね。
おっしゃるようなリスクと、そのリスクに向き合う精神的コストを考えると、
今回は売却した方が良いような気がして来ました。
あまり急いでいないという事と、来年10月で購入から５年経ちますので
売却益にかかる税金が大分違うというのはネットで調べてあります。
その時の中古市場が今よりさらに悪化している可能性も充分にありますが、
その時期を待って売却の方向で検討させて頂きます。
ありがとうございました。
