不動産投資を検証しているＦＰ　野口です。

taitairyoryo様が投資しようとされ、自分の今後の将来を案じられる心境は理解します。

私見ですが、以下に述べさせていただきます。

先ず、■物件　ですが、木造アパート1棟２ｄｋ（50平米？）６戸で築２２年ですね。木造築２２年は税法的に減価償却で言う耐用年数が２２年ですから、償却完了物件という判定です。ただ現状は外壁塗装も数年前に完了との事で、現在も約月６万円で賃貸がついていることでそれなりにメンテナンスがされているのでしょう。今後２０年も現建物を維持するには常識的に内装外装とも相当の費用が掛かることは明白です。是非、専門家の意見をお聞きになることです。

■立地は、大宮と言う地域は今後も栄える地域と思います。やや駅より徒歩17分と言う距離が気になりますが。多分1種住居専用地域と理解します。その他の都市計画条件をお調べされるよう。

■家賃収入　は常に満室条件での試算は危険です一般に木造ＡＰは90%です。

■購入費用　４，５００万円は直ぐにわかりませんが、土地が路線価より試算しますと３，８００万円～４，０００万円でしょう。もし土地時価がこれくらいだと築２２年の建物を７００～５００万円で購入することになります。


■ローンは、自己資金４５０万を除き４、０５０万円とされていますが、購入諸費用はどうなっていますか？仲介料などっを考えると初期費用１８０万円程度必要でしょう。
２０年変動３．５%は普通と思いますが、築２２年でこの条件をなかなか銀行は渋ります。
金利が、今は最低と思ってください、金利上昇リスクを組み込むことです。たとえ１．５%アップすれば、月返済は約３万アップします。

以上、現在の表面利回り９．３%だけで判断せず、長期視点を持ってキャシュフローを考えるべきです。現状、日本の住宅は有り余っています。約１５％が空き家です。埼玉も例外ではなく、空き家住宅は増え続けています。不動産価額がどうなるか、家賃がどうなるかはわかりませんが、基本的条件から大幅上昇はないでしょう。

以上御参考としてください。
　
　個別のことは、http://www.iriscon.co.jp