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ワンルームマンション
マネー 不動産投資・物件管理 2011/05/07 20:21新築で購入したワンルームマンションを２件保有しています。
1つ目は平成１３年にフルローン（２５年）購入で家賃76000円。修繕・管理費込みで11600円。
２つ目は平成１６年こフルローン（３５年）購入で家賃85000円。修繕・管理費込みで9600円。
生命保険代わりと思い購入したのですが、先行きの不安を感じ売却も含め今後のことを考えています。
１３年購入の物件に関しては、不動産会社を通じ、１１４０万での購入希望がある話を聞いています。この価格で売却の場合、諸経費含め１５０万くらいの赤字になるそうです。今後のことを考えると、保険代わりといってもリスクが高いため、１軒は赤字でも手放したほうがいいのかと考えています。１６年購入のものは、保険代わりにと思っていますが、どう思われますか。よきアドバイスをいただければと思います。
物件は１つ目が東京・護国寺駅徒歩２分に位置し、鉄筋コンクリート(RC)造り、部屋は1K,約18平米です。残債が約１２４０万
物件は２つ目が東京・幡ヶ谷駅徒歩１分に位置し、鉄筋コンクリート(RC)造り、部屋は1K,約21平米です。残債が約１７４０万
ともにサブリース契約ではありません。
補足
2011/05/07 20:21当方は３５歳、年収約８００万、預貯金１３００万。妻、子１人がおります。
今後、自宅の購入を考える場合は、この投資マンションは足かせになるのでしょうか？
youteiさん （ 大阪府 / 男性 / 35歳 ）
拙速は、必ずしも最良ではないでしょう。
不動産中心のFP野口です。
youtei様は大阪に在住されて、東京にて2物件を投資は勇気がいるものです。
次の点が検討課題でしょう。
１、全てフルローンで投資され、１０～７年経過しています。この間キャシュフローはどうなっていますか？
２、現状の価額は、不動産業者が多分「売りませんか、買手がいます」と声を掛けてきた価額「1,140万円」でしょう。表面利回り８％で算出した価額です。文京区、渋谷区はワンルームマンション規制もあり、比較的人気の高い地域です。しっかりとした価額査定をすべきです。
３、現状の月々のキャシュフローのプラス・マイナスと年間を引きなおし、今後賃料下落と価額価値下落を予測し、少なくとも両物件ともローン完済時までの予想される支出を含めキャシュバランスを見直すべきです。
４、youtei様は両物件とも「保険代わり」と述べておられますが、多分団体生命保険の事だと思いますが、保険金額の期待をどのように現状お考えなのか、御期待されているのか判りませんが、現状の他の生命保険との関係付ける必要がありそうですね。
５、この3年間マンション賃料（ワンルームも）は下落基調です。また、今度の震災によって新築も、中古も改めて投資しようとする人は改めて慎重さを示しています。一気に向上することは無いでしょうが、マンション投資は、状況は最低です。
６、多額の持出しをしてもマンション投資から脱却したいと思われた勇気には尊敬します。少しでもこのキャシュアウトを少なくするようお考えください。
７、「自宅の購入を考える場合は、この投資マンションは足かせになるのでしょうか？ 」は、キャシュのプラス・マイナスを言っておられるのか判りませんが、自宅購入時に住宅ローンを組む時のことだと思います。都市銀行は、オーバーローン状態やキャシュが持ち出し状態又はその恐れがあるときは、審査が厳しいです。通っても金利が高めです。
個別の事項は こちらーー http://www.iriscon.co.jp
