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売却時のローン残代金の支払いについて
マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/03/15 20:17こんにちは、上記のことについて質問をさせていただきます。
まったくの素人なもので疑問に思い質問をさせていただきたいのですが、
5年前にマンションを自宅用に購入したのですが、1年前に転勤があって引越しをし、現在は賃貸に出しています。
もともと、ずっと住むつもりはなかったため、繰上げ返済などしていないので、ローンの残高は結構あります。
転勤のときに、一度売却をしようかと査定してもらいましたが、ローンの残高より全然低い金額でした。
1年たっているとはいえ、今売却をしようとしても残高を上回るとは思えません。
現在はまだ賃借人がいますので、売却はできないのですが、その方が出られるときに売却をすることをまた考えようかと思っています。
もともと、賃借人も転勤でこの物件を借り、持ち家もあってどうやら任期があるようなので、そう長く住まないであろうと推測しています。
1.売却金額よりローンの残高が上回った場合、その差額は自分たちで支払いをするのはわかるのですが、多額の場合、分割はできるのでしょうか。
2.売却代金は一度手元に入ると聞いたことがあるのですが、それは本当でしょうか。
3.たとえば、
売却代金2700万円
ローン残高3000万円＝300万円不足。
売却代金が入ったときに、100万円手元に取り置く。
残高300万円+手元の100万円＝400万円をローン残高として分割。
このようなことは可能なんでしょうか。
まったくありえないことを聞いているかもしれませんが、教えていただきたく、どうぞよろしくお願い致します。
るらていとさん （ 東京都 / 女性 / 33歳 ）
オーバーローンの物件売却処理について
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不動産中心のＦＰ 野口です。
るらていと様のような、購入時の不動産の価額が大きく下がり、当初は物件価格より低かったローン借入額が、物件価格より上回ってしまう所謂”オーバーローン”現象になる人が増えています。
この物件を売却する場合に必要な資金は、オーバー分以上の資金が必要になります。
１、の御質問のこれを分割して銀行に返済は、通常ありません。
この資金を自己で調達できなければ、全く別のローンを組むことになります。これには、 るらていと様の個人の信用力と別途担保や連帯保証を求められます。当然、住宅ローンより金利は高くなります。多分５％～でしょう。
２、売却代金は、全額購入者が用意して（住宅ローンなどの利用もあり）るらていと様に支払います。同時に、るらていと様はローン残高全額を返済し、売却代金では不足する場合はこれを補充して、抵当権を抹消して買主に物件を引き渡します。
３、のような例は聞いたことが有りません。
初めに述べましたように、全く別のローン（オートローン、教育資金ローンなど消費者ローンなど）を同一銀行又は別の金融機関（ノンバンクなど）で組む事になります。
これらを同時に行うため、銀行（会議室など）で買主側の司法書士が立会い、夫々を確認し、決済します。
補足
物件売却代金とローンの差額だけでは資金が足りない場合があります。売却には、仲介手数料（３％）や返済に対する銀行の手数料や抵当権抹消のための司法書士手数料が必要です。
評価・お礼
るらていと さん
2011/03/16 16:44
なるほど了解しました。
いずれにせよ、抵当権を抹消しない限りは、もちろん買主さんのものになることがないため、そのために一括での支払いが必要となる・・・ということですね。
ただ、方法として分割もないわけではない、とのことですね。
ありがとうございました。
