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マンション投資の今後について
マネー 不動産投資・物件管理 2010/11/05 10:16こんにちは。投資用マンション2室を所有している３２歳の男性です。
他のＱ＆Ａを見ていてネガティブな意見が多く、不安になり投稿させていただきました。現在２３区内に２室、新築で所有しており、毎月の収支はプラスです。詳しくは下記に記載のとおりです。（この2室は別の業者から購入しました）
１室目 ２００９年５月 新築 ３２平米 荒川区駅徒歩３分 パンフレット価格２９４０万 約７００万の値引きを受け、頭金２５０万 ローン２０４０万（３５年変動金利、２，５７５％・返済月７，５万円）で購入。家賃保証１１万円 管理費６９００円 差し引き ２８０００円プラス
２００９年税還付金１５万（所得税+住民税）
２室目 ２０１０年９月 新築 ２１平米 江東区駅徒歩２分 パンフレット価格２３００万 ３００万の値引きを受け頭金０ ローン２０４０万（３５年変動金利、２，０５％・返済月６，８万円）で購入。家賃保証８，２万円 管理費８０００円 差し引き ６０００円プラス
２室併せて毎月３，５万円ほどプラスの収支です。今考えているプランとしては５年後を程度を目処に徐々に繰り上げ返済をして、１０年、１５年で完済を目指すつもりです。完済後１５年、２０年後の大規模修繕時に売却または継続の判断。場合によっては２人の子供が成人するころなので、住んでもらうか、生前贈与などを考えています。
新築で購入すると不動産投資では不利という意見が多数あり、私としては今のところプラスで回っているし、税金の還付もあり、投資としてかなり良いと思っているのですが、何か勘違いがあればご指摘下さい。また今後気を付けておいた方が良いことがありましたらアドバイスお願いいたします。
補足
2010/11/05 10:16年収は６００万の会社員、妻と５才、２才の子供の４人家族です。
預貯金１８００万程度。家賃３万円の社宅に住んでいます。
実は来年３人目が生まれるのですが、３室目の購入も視野に入れています。借入額も多いので可能なのでしょうか？また新築より中古の方が良いでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。
マンション投資さん （ 東京都 / 男性 / 32歳 ）
購入から、返済・売却までトータルなキャシュフローの検証を
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不動産中心のＦＰ 野口です。
マンション投資様のご心配は至極当然です。２室購入されたのがいつか判りませんが、不動産投資は、本来短期間で売買するのが目的でなく、少なくとも５年以上３５年程度の長期間保有し、運用する人が多いのです。
マンション投資様の場合は未だ数年でしょうから、５年、１５年、２０年を見据えて、出口戦略を立てる必要が有ると思います。
要点は、購入から、返済･売却までのキャシュフローがどうなるかと言うことです。売り手である不動産会社の予想キャッシュフローは、甘いものがあります。鵜呑みにすることが出来ません。これで失敗する人が多いのは近年多くいます。
例は、こちらで http://www.iriscon.co.jp/category/1204328.html
もう一つ、リーマンッショック以来今までにない、賃料下落と空室率上昇がおきています。統計的な資料はありませんが、今春以来８～１２％の下落です。２３区の中でも東北部は顕著です。これは当然と言えます。人口は減少に向かい、東京も微減が始まりました。それに不況で、デフレです。オフィスは勿論賃貸住宅だけがデフレの外とは行かないのです。
賃貸住宅は、デフレの遅行係数になります。理由は、契約が２～３年契約が主体で、契約更新時に賃借人は現在の相場を簡単に自己の水準を知ることが出来るようになりましたから、減額を強く要求してきます。
不動産投資様の保証家賃がどう言う会社で内容がわかりませんが、１０年も保証しないでしょう。今は、幸い持ち出しもなく４０万円近くのプラスで慌てることは無いと思いますが、昨年らいより、急速に価額がダウンしています。金利水準は今は低金利でこれ以上は低下は多くは望めません。
今から、１０年～２５年先の出口戦略をしっかり立てトータルキャッシュフローの検証するようお勧めいたします。
個別には、http://www.iriscon.co.jp/
補足
購入されたのが、２００９年５月、１０月でしたね。失礼いたしました。
評価・お礼
マンション投資 さん
2010/11/06 20:35
野口様
コメントありがとうございます。現時点では月々の収支がプラスということであわてることなくじっくり今後のことを考えていきたいと思います。
ありがとうございました。
