不動産中心のFPの野口です。投資マンションのコンサルを多く手がけています。

motch77様が購入を検討しておられるマンションを将来の賃貸又は売却される事を中心に所見を述べさせて頂きます。

motch77様のご検討のマンションが、新築か中古かが判りません。
立地ですが山手線内側徒歩５分と言うのは、ワンルームマンションとして十分な立地でしょう。しかし、山手線でも北東部と南西部では大きく価値（賃料、価額）が10％以上の差があります。

経年で、賃料も価額は下落していきます。決して現状の１０万円の賃料（？）が５年、１０年も維持される事は有りません。色々な価額がデフレとなりましたが、不動産、賃料も例外では有りません。特に東京で本年はその下落が激しかったのです。空室がマンションによっては、30％以上有ります。

現在の価額は適正価額なのか？価額の下落や、賃料はどのくらい下落リスクが有るかは、先の事は確定的なことはいえませんが、立地、ロケーション、築年数、分譲会社、管理状況、マンション全体の概要によって、現状より推測出来ます。

平均的に築１０年後に、価額が２８％減、賃料が１７％減となるでしょう。これは現在の市況からそれを類推。立地、マンションによりこの下落率は差が有ります。賃貸契約期間は、１０万円以上のマンションの契約は期間が短い。これにより賃料下落が激しい？不動産屋の言うことを鵜呑みにすると１０万円は難しいかもしれません。更に、一般的な「敷金」「礼金」「更新料」の授受が年々オーナーに不利に働いています。

管理状況は、マンション全体の管理会社の管理体制、修繕積立金の状況も大切です。もう一つは、賃貸人が変わるたびに、リフォーム費用（内装）が発生します。これを疎かにすると期待賃料が得られません。築１０年前後で設備（エアコン、給湯器、キッチンなど）の更新を覚悟。

一時は、学生街に近い場所にワンルームマンションが人気でしたが、最近はこの場所の空室や、賃料下落が目立ちます。学生は減少傾向にあり、ワンルームマンションがやや過剰で、地方の親の仕送りが減り、郊外や、アパートに拡散したと考えられます。「大学、専門学校が多くあり＝賃貸マンション隆盛」とは決してならないのです。

勿論、ローンを組む等の場合は更に十分な検討が必要です。

個別は、こちらで－－http://www.iriscon.co.jp　へ