住宅ローンについて
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/21 00:39新築マンションの申込金10万円を支払い、契約を控えている者です。
ローンの支払いが無謀ではないか、また金利の選択についてアドバイスをお願いします。
夫 35歳 税込年収510万(うちボーナス約125万)一部上場企業の100%子会社正社員(勤続6年)
妻 36歳 税込年収460万(うちボーナス約100万)一部上場企業の正社員(勤続6年)
※定年まで今の仕事を続けるかは不明だが、専業主婦は希望していない。
※万が一子供ができたら、1年育休をとって復帰する。(時短勤務)
子供なし:予定なし 車なし:予定なし
現在の家賃:138,000円
貯蓄:480万+(1年後のローン開始時までに200万円貯蓄予定)
結婚1年半
結婚までお互い貯蓄をほとんどしていませんでしたが、1年半で約300万貯めました。
物件価格:4,290万円(新築) 頭金:310万円
諸費用:180万円 引越、その他購入費用:100万円
管理費:約20,000円
ローン借入金額:3,980万円(夫2480万、妻1500万のペアローン)
年間繰り上げ予定:50〜100万円
年間貯金予定:100万円
できれば、主人の定年(25年後)までに完済したい。
親の援助は一切望めない。
私が確実に働いていて金利が安いうちに繰り上げ返済をどんどんしたい
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以上を踏まえて質問をさせていただきます。
【1】この計画だと、家計は苦しいでしょうか。
【2】変動金利を進められ(優遇1.5%で金利0.975%)、「金利が上がってきたら
固定に変えればいい」と言われましたが、実際そういうことが簡単にできるのでしょうか。
※それなら皆さんそうしているような気がします。
おすすめは?
1.変動金利のみ→金利上昇傾向だったら固定に変更?
2.変動金利と固定金利のミックス
3.フラット35S
【3】ペアローンで、例えば私の収入が一時的に無くなり、夫が代わりに支払う場合、
贈与税などは発生しますか。
【4】ボーナス返済は無しにしたほうがいいとよく聞きますが、ボーナスを1回10万円にしただけで、
毎月の返済額がけっこう変わることからボーナス月のみ支払いを2倍にしてもいいのかなと
思います。一般的にはやはりボーナスは無しにしたほうが無難でしょうか。
契約直前なので不安でいっぱいです。以上よろしくお願いします。
accoaccoさん ( 東京都 / 女性 / 36歳 )
無理な返済計画ではありませんが、お子様が出来ても復職して下さい
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。
ご回答いたします。
1お子様なしの場合、審査金利4%で考えますと年収の5倍程度が妥当だと考えられます。
上記の年収で試算しますとご主人は年収510×5で2550万円、奥様は460×5で2300万円に
なりますので、どちらも借り入れ範囲内だと思われます。
しかし、お子様が出来た場合は教育費の負担等で4倍程度が妥当だと考えられますので
試算しますと、ご主人2040万円、奥様1840万円になり多少オーバーローン的にも感じます。
従いまして、奥様が正社員として復職されることが大切です。
2 これは今後の金利変動の考え方次第ですが、やはり今は長期固定金利型が異常な低水準ですので、
将来も考えられると、長期固定金型を軸にご検討されるのがよろしいかと思います。
もうご存知かもしれませんが、フラット35Sは低金利な上に当初10年間の金利が1%引き下げられます。
詳細は私のブログをご参照いただくとして、まずはこれでご検討下さい。
またミックスプランも有効ではないかと考えます。考え方としてご主人のローンを固定、奥様のローンを変動等で
ご検討されてもよろしいかと思います。
フラット35Sや今後の金利情勢等の役にたつ知識をご提供しています。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ(ブログ村1位)
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/
3 これは税金の話になりますので、あくまで仮定の話になりますが、贈与税はかかる可能性はあります。
但し、年間110万円までは非課税ですので、返済額にもよります。
4 ボーナスは無しこしたことはないですが、最近は少額の金額を繰上返済の感覚で設定される方もいらっしゃいます。
私は月10万円程度の増額返済であれば、むしろ利用されたほうが良いように感じます。
以上が私の過去の経験を踏まえてのアドバイスになりますが、決して無謀な計画だとは思いません。
現在の家賃から考えても、積極的にご検討されてもよろしいかと思います。
沼田 順