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沼田 順
ヌマタ ジュン
住宅ローンを繰り上げ返済するほうがいいのか悩んでいます
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/06/01 23:23昨年に土地を購入し、今年家が完成し、住宅ローンを銀行で３本に分けて（変動金利０．８７５％で1,730万・10年固定金利２．４５％で1800万・10年固定金利２．６０％で1470万 いずれも35年元金均等型）借りています。入居が今年に入ってからなので、まだ住宅ローン減税の対象ではなく、どのくらいの減税かわかりません。（減税額の計算はできますか？年収は1200万です）
満期になる保険が、今年の8月から平成27年3月まで4本、合計で1000万あります。
満期になるたびに繰り上げ返済をしたほうがいいのか、住宅ローン減税の対象が終わる10年後を待ってからのほうがいいか悩んでいます。
また、繰り上げ返済をする際は、3本のうちどれを返した方がいいのかわかりません。生活は特に今余裕がそんなにあるほうではなく、もちろん月々の返済額が少ないほうがありがたいですが。。。よろしくお願いします。
misawaさん （ 東京都 / 女性 / 43歳 ）
高い金利から繰上返済するのが原則です
- ( 4 .0)
初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。
まず住宅ローン減税ですが、借入額が合計５０００万円ですので、
そこから元本返済分を引いた年末残高の１％が対象になります。
これからご入居ということですので、約５０万円程度は
所得税が還付されるものと考えられます。
住宅ローン減税制度の概要：財務省
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
次に繰上返済に関してですが、固定金利のみであれば
一番高い金利から繰上返済するのが原則です。
しかし、変動金利もあることから、これは今後の情勢を
見ながらの判断になると思います。
なお、変動金利の返済額は５年間は定額で金利が上昇しても
定額の中で年に２回、元金と利息の内訳変更を行います。
また５年後の上昇額は1.25倍以内に抑えられます。
ただし、１０年固定には1.25倍以内というルールがありませんので
１０年経過後にいきなり返済額が増加する可能性がありますので
ご注意願います。
繰上返済しすぎると、手元流動性が不足してしまいますが
貯蓄性の保険であれば、一定程度、早めに繰上返済すると
総返済額がかなり減少します。
１０年後を待つよりも、借入は少ないにこしたことはありません。
以上、参考程度になりますが、お役立て下さい。
沼田 順
私のブログで住宅ローン関係のアドバイスを行っております。
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http://cfpnumata.blog130.fc2.com/
補足
元利均等返済で回答させて頂きましたが
元金均等返済が正しいようですので
一部補足訂正させて頂きます。
上記にある変動金利の説明は元利均等返済の場合です。
元金均等返済ですと、当然ながら元金は均等ですので
半年ごとに利息の見直しが行われ、返済額が変わります。
また1.25倍以内というルールも適用はありません。
以上、ご参考にして頂ければ幸いです
沼田 順
評価・お礼
misawa さん
アドバイスありがとうございました。繰り上げ返済をしていこうと思いました。
沼田 順
高評価、ありがとうございました。
元金均等返済は有利です。
また疑問点等ありましたら、
遠慮無くご質問下さい。
沼田 順
