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峰平 宣明
ミネヒラ ノブアキ不動産投資失敗?ワンルームマンション
マネー 不動産投資・物件管理 2010/07/25 00:04わたしは35歳の会社員です。年収は700万円です。結婚して妻がいます。
平成13年に新築ワンルームマンションの不動産投資を1室。平成16年に1室、それぞれ東京の文京区、渋谷区に購入しました。当時上司にも生命保険代わりだし、将来少しでも家賃収入があれば…と言われ、購入を決めてしまいました。ですが販売会社が民事再生法適用や、替わった運営会社の家賃振込みの遅れがあり今後返済していくことが本当に可能なのか、不安で仕方ありません。
借入残高は平成13年購入が現在1320万円(変動金利3.8%25年ローン)平成16年購入が1790万円(変動金利4.1%35年ローン)です。毎月合計15万2千円の家賃収入に、17万5千円程度を銀行に返済。管理会社に、毎月合計2万1千円を返済。よって、自己資金の持ち出しは、月に4万3千円位です。
上記の年収に加え貯金総額は1000万円です。
持ち出しが大きくなりすぎどうしたらよいか分かりません。
アドバイスをお願いいたします。
補足
2010/07/25 00:04その他 生命保険に32780円/年の掛け金でで2200万の死亡保障にも加入しています。その他医療保険に月3000円弱。
投資マンションを生命保険代わりと考えるなら上記保険は無駄?なのか。
マンションの売却?もしくは35年ローンのマンションの繰上げ返済で月額の支払いを下げたほうがいいのか・・・
頭が混乱して何から手を付けていいのか分かりません。
youteiさん ( 大阪府 / 男性 / 34歳 )
補足的な意見を・・・
- ( 4 .0)
youteiさん、はじめまして。マンション管理士の峰平と申します。
先の専門家の先生が具体的にアドバイスをしていらっしゃいますので、私からは分譲マンションの将来という観点に絞ってお話させて頂ければと思います。
私のまわりの知人にもワンルームマンションに投資している方が多くいらっしゃいますが、皆さんよく言われるのが「マンションの維持費が思った以上にかかる」ということです。
分譲マンションは区分所有者全員で建物の維持修繕を進めていきます。もちろんワンルームマンションも同じなのですが、区分所有者がマンションに住んでいない(マンション所在地から離れたところに住んでいる)ケースがほとんどなので、実際は区分所有者に代わって管理会社が日常の維持管理を賄っています。
ここで問題になるのが分譲当初の修繕積立金の設定金額があまりにも安価すぎるマンションが多いということです。これは分譲主(売主)が先々の建物にかかる修繕費用を考慮せず、単純に売りやすくするために毎月の修繕積立金を安価設定にするのです。
以前は修繕積立金が管理費の10%というマンションが多くありました。この金額設定は実は何の根拠もない話なのです。年数が経ってくるとどのマンションでも建物の修繕工事を行う必要があり、大抵のマンションで修繕費用が足らず(分譲当初の設定された修繕積立金のままでは工事費用が賄えないということ)、やむを得ず修繕積立金を改定(値上げ)するという話が多いようです。
特に築12年~15年位で建物の外壁補修・防水工事・鉄部塗装などを足場を組んでまとめて行う大規模修繕工事が行われることが多く、多額の修繕費用がかかります。
その時にそれまで積み立ててきた修繕積立金が足らなかったりすると、値上げや場合によっては一時金の徴収という話が出てきます。
よって現状毎月払っている管理費・修繕積立金の額が将来に渡ってそのままというのは難しいと思います。
購入時に配布されていると思いますが、長期修繕計画書(向こう30年間程度の建物に係る修繕費用の概算額とマンション全体での資金計画が記されたものです。)を一度確認されて、自分のマンションはこの先どうなのかをお考えになられることも大事なのではないでしょうか。
以上、ご参考になれば幸いです。
評価・お礼
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youtei さん
早速確認してみたいと思います。ありがとうございます。