荒川 雄一(投資アドバイザー)- Q&A回答「長期にキャッシュフローがマイナスになるプランは避けましょう!」 - 専門家プロファイル

荒川 雄一
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アラカワ ユウイチ
( 東京都 / 投資アドバイザー )
IFA JAPAN 株式会社 代表取締役社長兼C.E.O.
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ワンルームマンション投資の不安

マネー 投資相談 2019/04/10 12:11

職場にワンルームマンションに投資して、貯蓄と年金、節税対策をしませんかとの電話があり、直接面談もありました。
当方全くの無知のため、周りの人やネットを見ながら投資をするか判断しようと思ったのですが、賛否両論あり判断できかねています。
今後は貯蓄よりも投資の方が良いやワンルームマンション投資は最初の新築のときだけしか得しない等々よく分からない状態です。
そこで、最終的には自分の判断なのだとは思いますが、アドバイスをください。
以下私と提案されている物件の情報です。

職 業 会社員、28歳、年収500万弱 勤続4年
物件 東京都台東区(駅徒歩10分内)平成31年4月
価格 3500万円程度
頭金 10万円
変動金利1.9パーセントで45年ローン
毎月の家賃収入約110000円
ローン返済月98000円支払
管理会社手数料等毎月合計12000円支払
毎月の持出しはマイナス5000円
その他諸経費は約100万

老後までは生命保険の代わり、老後は団信もあるので年金+αとして考えてもらえばと説明受けています。
当方としては、財形貯蓄等もしていなく、貯金はしたいと考えているところですが、マンション投資が最適解なのかなんとも言えない状態です。
正直貯金をするなら、金利が高い方が良いとは思っています。
よろしくお願いします。

juchdaさん ( 新潟県 / 男性 / 27歳 )

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長期にキャッシュフローがマイナスになるプランは避けましょう!

2019/04/10 16:31
( 5 .0)

juchdaさん、はじめまして!
国際フィナンシャルコンサルタント(不動産コンサルタント)の荒川雄一です。

さて、投稿された内容拝見しました。
まず結論から申し上げると、今回の投資を見合されたほうが良いと思います。

理由としては、以下の通りです。

1. キャッシュフローがマイナス
投資である以上、キャッシュフローがプラスにならなければ意味がありません。
家賃は今後値下がりする可能性もあるため、持出額は今後増加する可能性もあります。

2. 金利の上昇リスクがある
変動金利1.9%とのことですが、いまは、ほぼ最低金利の状態です。
今後、日本や世界経済の動向によっては、金利は上昇していきます。
そうなれば、元本(借金)の返済が進まず、やはり、月々のキャッシュフローが悪化する可能性が高いと言えます。

3. 返済期間が45年は長い
Juchdaさんは、まだ27歳とお若いですが、返済が終わるのは72歳です。
定年退職の時期が今後伸びるとしても、正社員としての収入がほとんど見込めない中、老後に持ち出しの返済を行うようなプランは、正直、個人的にはお勧めしません。
住宅ローンの場合で上限35年、投資用不動産であれば、できれば15年から25年程度で収支が成り立つようなプランでなければ、安心できるプランとは言えないと思います。

個人的には、今のうちにイデコなどで老後資金を確保しながら、NISAなどの非課税制度を用い、それ以上の余裕があるようであれば、投資信託などの積立をされ、まずはまとまった資金をある程度作られるとよいと思います。
その上で、その資金を頭金として、前述のように15年から25年程度のローンで、毎月の収支がプラスになるような不動産投資であれば、「資産形成」としても成り立っていくと思います。
ローンはあくまで借金です。
今のご年齢で、45年も借金を背負うようなプランは、避けられた方が良いでしょう。
ご参考としてください。

評価・お礼

juchda さん

2019/04/11 21:26

荒川様

ご回答いただき、ありがとうございます。

荒川様が仰るように個人的には返済期間の長さや貯金するのであればイデコなどで良いのではないかと思っていたところでしたが、
はたしてそれが本当にそうなのかどうか知識もなくわかっておりませんでした。

投資を決定する事前に投稿させていただき、ご回答をいただけてなんだかホッとしています。

ご教授いただき、ありがとうございました。

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