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住宅用敷地境界と擁壁について
住宅・不動産 住宅設計・構造 2015/08/10 17:12自宅の敷地購入を検討しております。
擁壁についてと、敷地売買について教えてください。
現在購入をしようとしている土地が公図や登記と現状の面積、境界が違うことが判明しました。
30年程前の分譲地ですが、分譲当初から間違っていたようです。
間違っている境界に1M～1.5Mの高さの排水溝のついた擁壁があります。
本来の境界はこの擁壁が30cmほど広がる位置になります。
この擁壁を本来の位置に作り直したいのですが、現状の擁壁を残したまま手前に壁を作った場合排水はうまくいくのでしょうか？
また、そもそもこの場合の境界壁の作り直しの費用を仲介業者に負担してもらうことは難しいのでしょうか？
この土地には地区計画の面積制限があり、誤った部分を確保しておかないと必要面積確保できません。
誤った部分を隣地に売ることもできません。
まだ購入前ですので良いアドバイスがありましたらお願いします。
補足
2015/08/11 16:24説明不足だったようなので補足いたします。
当初の造成に誤りがあったようなので、そのあたりは仲介業者様と他隣地の方で立会いをし話合いをしてもらうい、問題が解消された上で購入することになっております。
現在の境界壁の位置が本来の境界位置と違う（30センチ程隣地側へ広がる、現状30センチ程狭まった位置に境界の壁がある）話し合いがうまく行ったとして、購入することになった場合、この境界の壁は誰が工事をするのが妥当なのかということ(壁は購入予定の敷地の持分）
もし自分達でやらなくてはならない場合この擁壁を壊すのにお金もかかりますので、この壁(1～1.5Mの排水穴付の壁）に抱かせて新たに隣地側へ壁(隣地了承得れたとして)をつくることは現実的なのか。（排水がうまくいくのか疑問）
費用の問題もありますし購入する前にいろいろ考えておきたいのでよろしくお願いします。
adesson18さん （ 神奈川県 / 女性 / 45歳 ）
専門家
擁壁のある土地
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はじめまして
擁壁の高さが1.5ｍほどということですが、既存の擁壁に30ｃｍ程度のスキマを空け、新規の擁壁を設置する場合、地中で既存の基礎が末広がりに設置されていると、乗せるだけの状態になり擁壁の意味がなくなりますので、まずは新設できるか確認されるのが1番だと思います。
擁壁の厚みがわかりませんが、擁壁間のスキマには雨水などが溜まるので、排水計画（水抜き穴の増設）は重要になります。
弊社も横浜市で3ｍほどの擁壁がある土地の住宅を計画中ですが、公図・登記面積と現状の差はしっかり測量で確認しています。
これから土地を購入されるのであれば、地区計画の面積制限をクリアした状態（擁壁の移設などは売り主側で行い、修正した登記・公図が面積制限をクリアした状態）で譲り受けたほうが、請け負う設計・施工会社もスムーズに仕事が進むと思います。
逆に言えば、面積をクリアした状態でない土地は、住宅用の土地として売り物にならないということになります。
神奈川県は比較的、地盤も安定した場所が多いですが、地盤改良や杭工事が必要な場所もあり、建築施工費以外に費用がかかってしまいますので、同時にスウェーデンサウンディングなどの地盤調査もさせてもらえると、より安心ですね。
既にご回答された先生方の追加の説明となりますがご参考になれば幸いです。
評価・お礼
adesson18 さん
2015/08/14 16:05
ありがとうございます。
後々売れなくなって困るのは自分達ですので不動産屋さんともしっかり話しをして解決してから購入できるようにしたいと思います。
大変参考になりました。
ありがとうございました。
斉藤 進一
2015/08/14 22:47
ご評価ありがとうございます。
土地取得時は問題点無くスッキリ購入できるのが一番だと思います。
また、面積の最低限度だけでなく用途地域や高さ制限など他にも基準が定められてないかをご検討頂いたほうが、階数の設定や構造計画が事前にしやすくなりますので、ご参考まで。
