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森本 直人
モリモト ナオト
不動産投資ローンの完済、急ぐべきか？無理は禁物か？
マネー 投資相談 2009/06/22 23:54投資用ワンルームマンション２室を賃貸に出しているサラリーマンです（年収１２００万円、小学生２人と妻、貯金２０００万）。
所得税の還付金も（減価償却費や金利の低下で）随分減り、賃料収入とローンや経費の差も開く一方なので、なるべく早めに完済したいと考え、預金連動型ローンへの借り換えを検討中です。
御意見をお聞かせ下さい。
２つの物件はそれぞれ以下の状況です。
１．ローン残１８年 残債９８０万円 年利３．５％ 赤字３万円/月
２．ローン残２１年 残債１１３０万円 年利４．３％ 赤字３．１万円/月
預金連動型ローンへ借り換え、無金利で融資を受けるためには、２軒分の残債（計２１１０万円）と同額を投入しなくてはなりません。
現在２０００万円の預金しかないため、不足の１１０万円および突然の出費には現状より高い金利がかかります（４．７％）。
また、借り換えの手数料も２件で６０万円程かかります。
借り換えによって金利の負担は軽くなりますが、手元に自由なお金が無くなる事に、不安を感じます。
こうした余裕のない返済の仕方は、あまりよくないのでしょうか？
もしそうであれば、他のローンへの借り換えではなく、現状のまま「物件２（金利の高い方）」のみ一括完済しようかとも考えています。
この他にも、アドバイスいただける返済方法があれば、教えてください。
省吾さん （ 広島県 / 男性 / 38歳 ）
キャッシュフローで考えましょう
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省吾様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。
ご相談の件、1と2を合わせると、毎月6万円程度の赤字が出ているようですが、これは、会計上の赤字でしょうか。
もしキャッシュフローでマイナスなら、深刻な状況ですが、今の状況だと、将来的にみても、高い収益性は、見込めないかもしれませんね。
現在、サラリーマンで、片手間で不動産賃貸経営ということですと、どうしてもお仕着せの投資プランに乗らざるをえない面があります。
必ずしも、不動産賃貸経営がわるいとは思いませんが、もし取り組む場合は、よく勉強して、できれば、それに専念できる環境があるとよいと思いますが、なかなか時間もとれないと思います。
今回の件は、資金繰りをよくするために、改めて、資金調達をされたいとのことだと思いますが、もし、将来的にも収益性が見込めないと判断されているのでしたら、ここで損切りするという発想もなくはありません。
但し、思うような金額で売れなかった場合は、ローンが残るかもしれませんので、ご自身のライフプランとの兼ね合いも考慮しながら、慎重にご判断ください。
以上、多少でもご参考になれば幸いです。
評価・お礼
省吾 さん
損害を最小にできるよう、慎重に判断したいと思います。
有難うございました。
