森本 直人(ファイナンシャルプランナー)- Q&A回答「慎重に検討を」 - 専門家プロファイル

森本 直人
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森本 直人

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( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
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住宅ローン借換

マネー 住宅資金・住宅ローン 2016/08/19 08:24

このたびはお世話になります。
住宅ローンの借換を検討しております。
借り入れ当初共働きでしたが、妻が退職したため、 
家計におけるローン比率が高くなってしまいました。
(月給与 約30万円/ローン比率 31%)
仮審査は通っております。

プロの目からみて、
借換にメリットがあると思われますか?
また、借入額は2000万円か1700万円かどちらが望ましいと思われますか?
ご教示いただけると助かります。よろしくお願いいたします。

現状
2012年11月より、返済開始。当初借入額は、3200万円。
当初借入期間は、35年(終了予定時期:2047年10月)
期間短縮による繰上げ返済により、借入期間は24年9か月。
(終了予定時期:2037年8月/残り21年)
現在借入残高2080万円
変動金利 1.175%(3大疾病保障により、+0.2%を含む)
月返済額 92964円、ボーナス返済なし

借換条件
10年固定金利 0.55%(16大疾病保障により、+0.2%を含む)
借入金額 2000万円
諸費用 64万円(保証料0)
借入期間 20年
○金利差-諸経費-借入差額80万円を勘案して、メリットは70万円ほど
○月々支払い 88000円程度(月々約5000円ほど減額)

検討課題
借入金額を1700万円にまで下げる
○金利差-諸費用-差額380万円を勘案して、メリットは100万円ほど
○月々支払い 75000円程度(月々約18000円ほど減額)

現在貯金は全体で2000万円ほどあり、
全額返済することも理論上は可能ですが、
手元にお金がないことには不安が残ります。
住宅ローン減税の恩恵は年2万円ほどにしかなりません。
(所有割合が夫2/3、妻1/3のため)

お手数をおかけしますが、よろしくお願いいたします。

ヴルさん ( 兵庫県 / 女性 / 40歳 )

森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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慎重に検討を

2016/08/19 16:27
( 5 .0)

ヴル様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

お書き頂いた試算によれば、住宅ローンの借換えによるメリットはあるようですね。

どのように借り換えるのがベターかは、手元に残す資金の運用方法によると思います。

手元資金2000万円ほどありますが、仮にすべてを銀行預金に置く場合は、預金金利が、住宅ローン金利を上回らないと、手元に残すメリットが出ません。

その場合は、借入額は1700万円の方が望ましいかもしれません。
(別途、住宅ローン減税の試算は必要)

一方、手元資金について、住宅ローン金利を上回る運用を目指せるのであれば、借入額2000万円の方がよい可能性はあります。

日銀は、とにかくインフレになるまで、一連の金融政策を継続させる構えです。

インフレになる頃には、マイナス金利も解除され、市場金利は上昇。

その状態になるまでの間、株式や外貨は値上がりしている可能性が高いです。

例えば、ターゲットとする金額を決めておいて、手元資金の一部を投資信託や外貨で運用。

ターゲットを超えたところで換金し、その資金を繰上げ返済に充てる選択もあります。

あるいは、換金時点で、金利上昇傾向であれば、繰上げ返済せず、様子見の選択もあります。

仮に預金金利が住宅ローン金利を上回るまで上昇すれば、借りながら利ザヤを稼ぐこともできます。
(但し、このパターンは、長期固定金利でローンを組まなければ実現しません)

もちろん日銀の金融政策にかかわらず、いつまで経ってもインフレにはならず、円高株安傾向が続く展開もありえます。

ライフプランに基づく長期の視点が大事です。

いずれにしても、最近は、やり方次第で、数十万、数百万のメリットが出やすくなっています。

ぜひ慎重に検討してみてください。

評価・お礼

ヴル さん

2016/08/22 08:29

森本様

回答いただきありがとうございました。

私は貯金を一切運用しておらず、
普通預金に預けっぱなしです。。。

いつでも返せるという安心感のために
不要な利息を支払いしている側面があること、
改めて理解しました。

貯金を死蔵させている現状から、
月々の返済額軽減のための生きたお金として、
300万円返済額を上乗せしたいと思います。

ありがとうございました。

森本 直人

2016/08/22 15:03

ヴル様、評価・コメントありがとうございます。

正直、今の金利水準は、「異常」と思いますが、借換えるだけで、数十万円のメリットが出るなら、やっておいた方がよいでしょうね。

ちなみに、最近は、10年固定よりも長い固定金利を選択しても、驚くほど金利が低いです。

このタイミングを上手く活かせないか、考える余地はあると思います。

今はデフレですが、いつインフレに転じないとも限りません。

今後どう家計を守るか、よく研究してみることをおすすめします。

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