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家を建て替えるか、売却しなければならないかで困っています
住宅・不動産 住宅設計・構造 2011/10/09 11:41実家の家の話なのですが、困っています。
先日の首都圏直撃の台風で、瓦を止めていた屋根最上部の部材（鉄板？）が吹き飛んでしまい、雨漏りしてしまうのと、屋根の瓦がいつ落ちてくるか分からない状態になってしまいました。
ただ単に、屋根の修理ならばいいのですが、実家は築37年ほどで、下記のように色々と問題があります。（現状を含めいろいろ記載します）
１．道路から約3メートルほどの高台
２．右隣のお宅は同じ高さですが、左隣は2メートルほど地面が下がっていて、裏手のお宅は80センチほど下がっています
３．家は敷地の左半分に立っており、家の真下部分の高台の場所は車庫になっています
４．車庫は、37年前に、亡祖父が手作りで作ったものらしく、おそらく鉄筋等は入っていません。
５．耐震診断をしてもらったら、倒壊の危険ありでした（数値はいま不明）
６．前面の道路を広げるために、セットバック対象になっていて、50センチから80センチくらい下がらないといけません
７．前面道路に面した高台部分の壁をやり直すには（セットバックするには）、1千万～1.5千万かかると1年以内に業者に見積もりしてもらいました
８．市からのセットバックによる土地の買上げ価格（？）は総額40万円と1年以内に試算してもらいました
９．敷地は80坪強で、家は敷地の左半分に立っており、右半分は庭です
（家の建坪は30坪くらいでしょうか）
１０．高台のため、道路から家には階段を上がりますが、これから高齢を向かえる両親にはやや高い階段です。
１１．家は、新築当初からあちこちで雨漏りが起こっていて、今回たまたま近所にきていた大工さんに、屋根が壊れた後で見てもらったら、雨漏りがずっとしていた箇所の壁も中が腐っているとのこと
１２．家は、雨戸をしまうところもボロボロで、そこかしこにガタがきています
１３．父は65歳で定年を過ぎ、いまは契約社員で週に3、4日働く程度の収入です
１４．自己資金はゼロです。年金でこれから生活していくのでやっとです
１５．私は妻と子供1人で、1年前に住宅ローンを限度いっぱいまで設定したばかりです
補足
2011/10/09 11:41（質問内容に書ききれなかったので、補足欄に記載します。）
現状では、瓦が落ちて、人やモノに損害を与えてしまうのが嫌で、両親はリバースモーゲージという商品で1千万円程度を借入し、屋根や壁の一部を修理しようとしていますが、私は、地震対策もできないで、そのほかのガタも修理できないのに、1千万円という借入をするのはリスクが高すぎると思っています。
とはいえ、庭部分に新築するとか、増築するのは、セットバックしないといけないと市から言われていて、とてもそんな資金はありません。
資金面や修理方法、増築、減築など、どうしたらよいのかアイデアがありません。
何かいい方法はないでしょか。助けてください。
sasukekunさん （ 東京都 / 男性 / 37歳 ）
ご両親の気持ち次第ですが
横浜の設計事務所です。
私は市の依頼で月に一回くらいの頻度で耐震診断に派遣されて行きます。
依頼される方は、だいたい皆さん同じ世代で同じ悩みをもっていらっしゃいます。
お子さんは独立されておられるシニア世代のご夫婦で、築30～40年以上
建っている家にお住まい。
家の状態は様々ですが、耐震診断するとＮＧ。（大体みなさんそうなります）
家も敷地もそこそこ広いけど、二人住まいでやや持て余している。
そんな家が横浜市だけでも何万件もあります。
これらは眠れる資産とも呼ばれていて、これらをどのようにかして次の世代に
受け渡していくのかが社会的な急務と思っています。
それには幾つかの方法があります。
1) 土地として売りに出す。
2）耐震補強とリフォームをする（自治体により補助金出る場合あり）。
3）スケルトンリフォームをして、次の世代まで使える家に再生する。
4）建替えする。
それぞれ、メリット・デメリットあります。
1）わかりやすいですが、住み慣れた土地を離れ新しい住まいを探す必要があります。
2）おそらく300万～500万くらい（状態と内容による）かかります。自治体によっては
補助金が出る場合があります。あくまでご本人のみが住む事が前提です。
3）1500万～2000万くらいかかります。次世代も住むことが前提です。
耐震も含めて間取なども新しくして新築同様の性能を持たせる為には、きちんとした
設計事務所と慣れた工務店を探すことが大事です。
平屋に減築するという手もあります。費用は削減できますが次世代用としては
賃貸に限定されるかもしれません。
4）それなりの費用がかかります。次世代への受け渡しを強く意識する必要があります。
リバースモーゲージを資金として使うのは一つの手です。お子さんが立派に独立されて
いるのでしたら、その土地を担保にご自身の終のすみかを作るのは悪くないです。
ご自身の人生なのですから、「たった数十年の為に・・・」というのは余計なお世話です。
余生を理想の住まいで過ごしたいと思うのは自然な考えだと思います。
ただし、その為にはいろいろと資金やその家の今後についてきちんと相談できる所と
話をしたほうが良いと思います。
ご近所に設計事務所があれば相談してみていいと思います。
【あーす・わーくす : http://office-ew.com】
補足
次世代への受け渡しには中古市場の形成と優良な性能を持つ中古住宅を増やすことや
その証明などが大事です。
現在、国ではそのような流れを作りつつあるところで、様々な政策を打ち出しています。
高度成長期が終わって、スクラップ＆ビルドではなく優良な家を継承していく事が
これから重要になると思います。
そんな事業がこの先できればと思っています。（賛同者募集中/笑）
