下記の建築を考えています。（私36歳、妻37歳、子供なし）

１、住宅密集地です。
２、5メートル程度の道路に2ｍ弱の間口で接している通路が10メートルあり、奥に正方形90坪程度の土地に２軒家が建っています。（１軒は昔、染物工場）
３、通路も含めて全部、父親名義の土地で、約１００坪あります。そのうちの染物工場の１軒（敷地は40坪程度・建物は30坪程度の2階建）を建て変えて、自分と妻が住みたいと思っています。
４、囲まれているので、日が当らないこと、荷物がたくさんあり、それを１階において、２階、３階を居室として使います。従って、３階建＋屋上テラスが必須です。
５、第一種低層住居専用地域で、建蔽率60％、容積率200％です。

以下質問です。

１、接道が2メートルないので、建て替えは無理でしょうか？
２、建て替え可能としても、父親名義の土地を分筆するか、私に名義を書き換えるかしないと、建てことはできませんか？
３、大型車両が入らないので、3階建て建築をどこに依頼すれば良いでしょうか？鉄骨のハウスメーカー？木造で、工務店？
４、自己資金が150万円程度、住宅ローンとして、5,000万円程度が限度（妻が年収400万円：勤続３年半の会社勤め、私が個人事業で年収600万円）と考えていますが、大丈夫でしょうか？（土地名義を書き換えない場合、住宅だけで、ローンが組めますか？）
５、建て替えが無理な場合、基礎と柱だけを一部残して新築同様にするやり方で、建設できますか（住宅ローンの設定も含めて）

かなり、複雑な状況なので、どこに相談して良いのか、困っています。

よろしくお願いします。