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妻が家を買い取り、引き続き住みたいと・・・
2010/06/23 23:53現在、離婚協議中です。
１．家の財産分与について
妻が離婚後も引き続き買い取って住む場合の計算方法がわかりません。ケース１，２のどちらがあっていますか？また、妻はいずれかの計算で決めた金額を私に支給し、引き続きローン７００を妻が払っていくということでいいですか？
不動産基準額 ５０００万円（土地：４０００万円 ８０％ 建物：１０００万円 ２０％）固定資産税基準割合
持分 土地：夫（私）６０％ 妻４０％ 建物：夫５０％ 妻５０％
ローン残債 夫 ３５０万円 妻 ３５０万円 ＊会社からの借入で土地、建物の区分なし
ケース１ 基準額から双方の持分を計算しローンを引く
土地 夫：４０００＊０．６＝２４００ 妻：４０００＊０．４＝１６００
建物 夫：１０００＊０．５＝ ５００ 妻：１０００＊０．５＝ ５００
夫―２４００＋５００－ローン３５０＝２５５０
妻―１６００＋５００－ローン３５０＝１７５０
ケース２ 基準額からローンを引いた後に双方の持分を計算
５０００－ローン７００＝４３００
土地：４３００＊０．８＝３４４０ 建物：４３００＊０．２＝８６０
土地 夫：３４４０＊０．６＝２０６４ 妻：３４４０＊０．４＝１３７６
建物 夫： ８６０＊０．５＝ ４３０ 妻： ８６０＊０．５＝ ４３０
夫―２０６４＋４３０＝２４９４
妻―１３７６＋４３０＝１８０６
長々とすみませんが、よろしくお願いします。
ゆうゆうきさん （ 神奈川県 / 男性 / 47歳 ）
持分ではなく寄与の割合に応じた分与をすべきと思います。
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ゆうゆうき様、はじめまして。
北海道、旭川市で行政書士をしている小林政浩と申します。
不動産購入時にどのような経緯で土地の持分を６:４にされたのかにもよりますが、不動産の現在の価格すなわち時価から、その住宅ローン未払い残額分を差し引く方法によって、不動産の評価および取り過ぎ分の評価を行い調整を行なうのが一般的です。
今回の例ですと不動産の時価が５０００万円であるなら、そこから残債務７００万円を差し引いた４３００万円が分与の対象となる不動産の価値となり、その４３００万円の資産形成に夫婦がどのように寄与貢献したかによって財産分与の額を決め、買い取って住む奥様が取り過ぎている分を精算する事になります。
現在、専業主婦の場合であっても夫婦の協力によって婚姻期間中に形成された財産については名義のいかんに関わらず、夫婦の寄与割合を５０％ずつと考えるのが普通になっています。従いまして残債務を引いた不動産評価額４３００万円を半分に割った２１５０万円が奥様があなたに支払うべき清算的額であると考えます。
ローンについては奥様が７００万円分を継続してそのまま支払う、あるいは１本に組み替えるなどして返済していくことにしたら良いと思います。
なお、夫婦どちらかの特有財産（結婚前の預貯金や相続した遺産など）から頭金の支払や繰上げ返済が払われていたり、夫婦間で別財産性を採用していた場合には別の検討が必要であると思いますので、留意してください。
評価・お礼
ゆうゆうき さん
共働きのため年収に割合で決めた持分が適正と思っていました。寄与度で協議していきたいと思います。早々の回答をありがとうございました。参考になりました。
