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オーナー(個人)の所得を、不動産管理会社(法人)に移す方式としては、一般に次の３つの方式があります。

１管理料徴収方式
２転貸(サブリース)方式
３不動産所有方式

ここでは収益物件を賃貸マンションと想定して、それぞれの方式を見ていきたいと思います。

１管理料徴収方式
会社は、個人の所有する不動産物件の管理を行うことで管理料収入を得ます。管理業務の内容としては、以下のようなものになります。

・物件の清掃、照明等の取替え、見回り
・入居者募集、賃貸借契約書の作成
・家賃の入金管理、敷金の精算業務など

ここで税務上問題となるのが、「適正な管理料」ですが、これは一概にいくらとは決められません。
この管理料の高い・低いをめぐっては、税務署と納税者の間で過去に多くの裁判が行われ、おおむね家賃収入の５％前後となっているようです。

２転貸（サブリース）方式
会社が一括して個人の物件を借り上げ、会社は空室があってもなくてもオーナーに一定の管理料を保証します。
従って、会社は空室のリスクを負うことになりますので、１の管理料徴収方式よりも高い管理料の設定が可能となります。

３不動産所有方式
会社が物件（建物）そのものを取得することで、家賃収入を１００％会社に移すことができます。
ただし、この方式では、会社がその物件を取得できるだけの資金を用意しなければなりませんし、不動産の移転にかかる登記代や不動産取得税などのコストもかかります。
また、所有者が変わるため入居者との賃貸借契約書の書き換えも必要になります。
この場合も、やはり「適正な価額（時価）」で法人へ売却しなければなりません。

不動産管理会社設立を検討する際は、事前によくシミューレートして、管理方式を決定しましょう。

参考：不動産管理会社設立のススメその１