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田中 佑輝
タナカ ユウキ
繰り上げ返済について。
マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/03/29 16:15初めまして。
繰り上げ返済について、相談させてください。
昨年中古のマンションを３５年ローンで購入いたしました。
ローンの分配は
1/3→３５年固定で約3.5％
2/3→変動金利1.3％
諸費用→2.475％
となっております。
災害時特約と三大疾病特約を付けたので、金利は店頭金利より高いです。
現在私の年齢は45歳ですので、ローンを払い終わるのが70歳になってしまうので、繰り上げ返済をしたいと考えております。
住宅を購入し、一年経ったところで100万円を繰り上げ返済したいです。
今後も毎年50～60万は返済予定です。
そこで質問になります。
１、住宅ローン控除があるので、諸費用のみ返済が終わった段階で、繰り上げ返済は一旦中止し、控除が終わった時点でまとめて返済するのか良いのでしょうか？
２、繰り上げ返済する場合、期間を短くした方がいいのか？
期間はそのままで返済額を減らした方がいいのか？
悩んでいます。
減額した場合、減らした分も貯金出来るため、翌年以降の返済額は年々増える計算になるし、期間を短くした場合は（１００万返すと１０年短くなる）諸費用分の支払いがなくなった時点で（おそらく２年後？）一気に貯蓄額も増えるので、その後の繰り上げ返済額も大幅に増えると予想できます。
以上が相談内容になります。
ご助言いただきたく、宜しくお願いいたします
補足
2012/03/29 16:15ご回答ありがとうございます。
情報が少なく申しわけございません。
ローンは私一人の名義です。
税込年収６００万
です。
住宅ローンの内訳
{諸費用分}
現在のお借り入れ残高 2,159,970円
現在の金利種類 変動（短期プライムレート連動）
利率変更月 6月, 12月
お借り入れ利率 年 2.475%
{住宅分}
現在のお借り入れ残高 6,894,681円
現在の金利種類 固定
お借り入れ利率 年 3.430%
現在のお借り入れ残高 15,152,756円
現在の金利種類 変動（短期プライムレート連動）
利率変更月 6月, 12月
お借り入れ利率 年 1.375%
以上が内容になります。
子供も成人しており、大きな出費は無い予定です。
車などの大きな出費もありません。
手取りは４３万円くらいになり、一年に一度住民税の支払い（大体毎年３０万位）と、固定資産税が今年から始まります。
今のところ、生活は貧しくはないです。
現在は、毎月繰り上げ返済の為に、５万円づつ預金をしております。
一年経った今、まずは余剰分も合わせて１００万円返したいと考えております。
何故なら、住宅ローン控除の対象にならない、諸費用分を早く返したいからです。
諸費用は220万ですから、今年返してしまえば、あと２年で返せると思っています。
本体の住宅ローンは、私のように繰り上げ返済が目的であれば、全部金利の安い変動にしておけば良かったか？と少々後悔もあります。
将来の金利上昇時の不安解消の為にミックスを選んだのですが、結局繰り上げ返済するならば、金利の高い方から返済した方が得？？であれば、固定金利から返してゆくようになるのかな～
と将来の返済方法が決まっておりません。
住宅ローン控除の期間は返済しないのであれば、九年後に改めて悩めばいいのか？
それとも控除よりも返済した方が得なか？
答えが出せないでいます。
どうぞご助言いただきたく、宜しくお願いいたします
もりこんさん （ 東京都 / 女性 / 45歳 ）
ローン残高はおいくらですか？
- ( 5 .0)
アルファ・ファイナンシャルプランナーズの田中と申します。
下記に回答させていただきます。
1.詳細のシミュレーションを出してみないとはっきりとしたことは言えませんが、ローン残高、ご夫婦で住宅ローン減税を受けているのかなどの条件によっては10年間なにもせずに減税が終わった頃に繰り上げ返済をしてしまった方が良い可能性も充分にあります。ローン残高はおいくらでしょうか？また、お一人でローンを組まれてますか？
2. 頂いている情報だと、繰り上げ返済は期間短縮でなさった方が良いかと思います。基本的には、期間短縮でやった方が金利負担の軽減効果が断然上です。返済が厳しいなどの理由があれば、返済額軽減も使い勝手は良いですが、もりこんさんの場合は期間短縮型の方がメリットは高いはずです。
評価・お礼
もりこん さん
2012/03/30 20:22
ご回答ありがとうございます。
補足として追記させて頂きました。
宜しくお願いいたします。
