ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

現在保有しているマンションに関しては、8年前3600万円で購入しているので、
おそらく2400万円以上での売却は可能なのではと思われます。
売却にかかわる諸経費等を考慮すると、マンションの売却によっての
損得はあまり生じないのではと思われます。
マンション売却による損失はないものと想定してご参照ください。

住宅ローンを考慮しないで、その他の借入がない場合、
年収800万円、返済比率35%、審査金利4%、借入期間35年
で借入可能最大額を試算すると、5270万円程度となります。
また、年収800万円を考慮して返済比率を40%で試算すると
6020万円程度の借入枠があると思われます。

今回、仮に4700万円程度の借入を想定すると
2400万円の残債を残したままでは無理なので、
保有しているマンションは売却して、
新しく戸建てを購入する形になると思います。

現在のマンションを売却する予定であれば、
4700万円の戸建てへの買い替えは可能です。

ただし、買い替えの場合には、金融機関によって
売却の条件が異なるので、注意が必要です。
例えば、購入する戸建ての住宅ローン本審査の際に
マンション売却の売買契約書が必要と言われることがあります。
(売却の契約が締結されていることが条件)

売却のタイミング(売買契約、決済等)が重要です。
売却と購入のそれぞれの日程調整が、
不動産業者および金融機関との間でとれていることが必要です。

原則としては、購入する戸建ての住宅ローン実行までに
保有しているマンションを売却して、
既存の住宅ローンを返済しておく必要があります。
現実的には、マンションの売却の決済を午前中、
戸建ての購入の決済を午後に行う同時決済が一般的です。

買い替えは可能ですが、売却のタイミングを確認してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。