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真山 英二
サノヤマ エイジ
投資用マンション購入について
マネー 不動産投資・物件管理 2010/01/10 12:42投資用マンションについてですが、購入してもいいかと思う反面、本当にうまく行くかどうかと言うところで迷っています。
場所は三田線沿線、駅まで徒歩６分、池袋、上野に２０分ぐらいの場所です。
新築で２０００万円、借入金１９万３千で金利が３．６５％、３５年払いと成っています。設定されている家賃が７万６千円で、家賃保障があるということです。
私の年収は６００万円程度、独身、初期投資は３００万円ぐらいなら大丈夫と思います。
心配なのは、新築なので、初期費用が高いこと、最終的な見積もりでは１５０万ほどの赤字であること、家賃保障が本当に払い終わるまで続くのかと言うことです。
もちろん信頼の置ける管理会社かということも重要と思いますが、見極め方もよくわかりません。
勉強不足は否めないのですが、投機ではなく、将来の年金等の投資にしたいと思っています。
不安なうちは買わないほうがよいと思います。どのように勉強したらよいかアドバイスをお願いしたいです。
補足
2010/01/10 12:42ありがとうございます。
金利はスルガさんのものです。
家賃は保証のない値段でした。
価格は２千４０万円です。
面積は２２．２８ｍになります。
日・ホールディングスさんの物件なのですが、１１年目から１１５５００円の持ち出し状態となります。
もう１件はまだ聞いてませんが、江東区で地下鉄の駅１分と言うことでした。
ここは３５年の家賃保障をつけることができると聞いてます。
高い買い物ですし、大きなマイナスさえなければいいと思っています。
立地は、実家が関東なので東京がよいかと考えています。
メンテナンスについてはそんなに高くないと言うことでしたが、再度確認します。
値引きなどの交渉は行っても別にかまわないのでしょうか？
過度な値上がりなどは期待してはいません。定年後に年金の足しになればと考えています。
一番の不安は、否定的な意見が多いため、本当にやってもいいのかどうかです。
素人丸出しの質問ですみません
お忙しいところ、ご回答ありがとうございます。
気になっているところは、新築は高めだと言うことです。
ただ、甘いかもしれませんが、将来にわたり長持ちはするのかな？と言う考えもあります。
ご回答に、家賃×２０年で払い終わらないと言うことですが、金利は関係なく、家賃で元本を払えるぐらいの収入がないと厳しいと言うことでしょうか？
いま、ほかの物件を探してもらっているところです。
とりあえず、新築として、どのような収支であれば問題ないものでしょうか？
あと、家賃保障と言うものはあまりよくないものなのでしょうか？
１割になるようです。
あと、新築、中古のメリットデメリットとはどのようなものが考えられるでしょうか？
TAISHOさん
不動産投資は一つの事業です
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
不動産投資は、一つの営利事業だと認識して始めてください。
不動産投資に関しては、
物件の購入と売却によるキャピタルゲインもしくはキャピタルロス、
賃料収入によるインカムゲインもしくはインカムロス
があります。
少なくとも、賃料がある状態で毎月のCFにマイナスが
生じるような不動産投資は、検討の余地はありません。
不動産投資のリスクとしては、
空室率、賃料低下、物件の修繕費の増加、入居者の滞納等々
想定以上のロスを生じる可能性が多々あります。
投資目的とするのであれば、
少なくともインカムゲインの表面利回りで10%前後のものを選択し、
実質的な実入りとして6〜8%となるケースが多いと思います。
新築の一番状態の良いところで、経費と収入で同程度もしくは
少しの赤字となるのであれば、今後、その赤字はもっと大きくなります。
また、売却の際には、新築マンションの価格下落率は大きいので、
ローン残債の方が売却価格を上回り、自己資金での充当が必要となり、
さらにマイナスが大きくなります。
今回、投資用として考えるのであれば、絶対にやめたほうが良いと思います。
少し、厳しい言葉になってしまいましたが、
過去のバブル期に不動産業者の口車にのってしまい、
保有しても赤字、売却すると大赤字となってしまう人がたくさんいます。
「TAISHO」さんには、そうなってもらいたくないと思って回答しました。
不動産投資は、一つの事業です。
きちんと事業計画と収益性があり、そのリスクヘッジがあれば、
安心して事業を行い、大きな収益を上げることができます。
まずは、自分である程度の収益性を計算できるようになってから
不動産投資を検討してください。
もしくは、安心して頼むことのできるパートナーを見つけてから
一緒に投資を始めるのが良いと思います。
少しでもお役に立てれば幸いです。
