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真山 英二
サノヤマ エイジ
どうすべきか迷っています。
マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/01/09 01:38先日、とあるタワーマンションに惹かれてしまいました。
現状の賃貸住宅に比べ、環境や眺望はすばらしく、しばらく住んでみたいと思っていますが、果たして現時点で購入することが将来的に損か得か悩んでいます。
といいますのも、購入したい部屋は60m2程度であり、将来子供ができた場合、小学生程度で住み替えなければならないのは確実だからです。（貸す売るには便利な間取りと広さです）
営業に値下がりリスクを聞いたところ、「このエリアはこれから発展するエリアであり、最悪でも住宅ローンの支払い以上の相場下げはおこらないのではないか」ということでした。
住宅ローン減税、フラット35Sの1%引き、07年ピーク時よりだいぶ下がった地価を考えますと今買い時に見えますが、永住思考でなく10年の間にあるであろう私の転勤時に売却もしくは賃貸にまわした際の、損得を教えてください。
年齢：30才
年収：850万円
家族構成：妻（専業主婦）のみ。近い将来子供は欲しいと思っています。
頭金：定期や財形含めて500万円、これを頭金にしようか考えています。
借入金額：4000万円
維持費：月3万円
転勤8年後、転勤戻り11年後に住み替え予定
減価率の設定：初年度-10%、その後年-1.5%
賃貸にまわした際の設定金額：月15万円
NAO30さん （ 神奈川県 / 男性 / 30歳 ）
新築マンションを購入すべきがどうかの判断について
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
不動産の購入は、経済的な損得だけではなくて、心理的な満足度も考慮して
検討する必要があります。
また、エリアの発展性については具体的にそのエリアの情報がないため、
ご相談内容に準じた話として、ご参照下さい。
平成22年1月のフラット35の最低金利2.57%に団信の別途払い部分(0.3%換算)を加え、
実行金利を2.87%を基準とし、当初10年間は、フラット35Sの割引(1%)を想定します。
借入期間35年、借入金額4000万円とした場合の、毎月の支払は下記の通りになります。
当初10年間(金利1.87%) 129,852円/月
上記以降(金利2.87%) 145,377円/月
賃貸での想定家賃が15万円/月とすると、
マンションの維持費3万円/月および空室率等を考慮すると
投資収益的には赤字の物件となります。
また、上記のシミュレーションにおいて、10年後の住宅ローン残債は、
3110万円程度となるため、仮に想定した減価率となるのであれば、
売却時には、若干のマイナスがでる程度だと思われます。
したがって、今回購入して、10年間居住して売却した場合には、
10年間のマンション保有コスト
(住宅ローン支払、管理費・修繕積立金等、固定資産税等の合計)
を月額に換算し、その家賃で今回のマンションに居住したことと
ほぼ同義になると思われます。
不動産の居住用物件を考えた場合、賃貸・売買を問わず
毎月の費用は、居住するためのコストです。
お金を支払って居住する空間を使用するので、
その使用料と考えてください。
前述の購入した際の毎月の居住コストが、
今回のマンションンに住むことによる満足感と比較して、
購入する価値があるのかどうかということになります。
ぜひ、経済的な側面と心理的な側面の両面から判断をして、
素敵なお住まいを実現してください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
