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真山 英二
サノヤマ エイジ住宅所有権の変更
住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/01/03 00:53現在私の家族(妻・子供3人)と両親と二世帯で住んでいます。
土地名義は父親、住居名義は自分で、現在ローン残債が1000万円あります。両親との度重なる不仲が原因で別居を考えています。
現在の住居は手放しても良い覚悟ですが、両親が残債を引き受けるかどかは不明です。所有権を変更するのでローンは払ってもらうつもりです。(住居は銀行の担保付きです)
自分名義の住居を親に所有権を移す場合、どのような手続きとどのくらいの費用がかかるでしょうか?
贈与税又は取得税などもかかるのでしょうか?
住居の評価額は現在約600万円です。
また、所有権変更が出来た場合、数年後には別の住居を購入したいと思っています。
その場合、問題となる事がありましたらご教授願います。
宜しくお願いします。
マジカル親父さん ( 愛媛県 / 男性 / 43歳 )
不動産と住宅ローンの名義変更について
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
建物(住居)所有権の名義と住宅ローンの債務者としての名義を
それぞれどうするのか検討する必要があります。
ご相談内容から推測すると、建物名義および住宅ローン名義の
両方を親名義にする想定だと思われます。
その場合、通常、親が新しく住宅ローンを組んで、
「マジカル親父」さんの建物を購入する形を取ります。
ただ、年齢から推測すると親で住宅ローンを組むのは難しいと思います。
また、不仲が原因であれば、親がそこまで協力をしてくれないかもしれません。
建物の所有権だけを変更して、住宅ローンの名義が変わらなければ、
住宅ローンの支払義務は「マジカル親父」に残ります。
基本的には、金融機関は住宅ローンの名義変更を認めてくれません。
住宅ローンの名義が「マジカル親父」さんに残ってしまうのであれば、
仮に口約束で親がローンを支払うことにしたとしても、
支払わなかった場合のリスクはすべて「マジカル親父」さんが負うことになります。
また、現状の住宅ローンが残っていると新しいマイホームを購入する際に
住宅ローンが組めない可能性があります。
仮に、組めたとしても、年収に対する支払能力(返済比率)を
現状のローンで使用しているため、希望金額に達しないことがありえます。
今回、少なくとも住宅ローンの残債1000万円以上の金額で
親に購入してもらわないと、持ち出しなしで
現状の住宅ローンを解除することができません。
親とよく話し合って、ある程度の金額で、建物を購入する意志が
あるのかどうかを確認してください。
今回、重要なことは、建物の所有権ではなく、
現状の住宅ローンが「マジカル親父」さん名義で残るのかどうかです。
住宅ローンが残るのであれば、所有権を移転する意味はないと思います。
所有権移転費用については、
移転の方法が確定した段階で別途ご相談ください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
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マジカル親父 さん
大変参考になりました。ありがとうございました。
よく検討していきたいと思います。
ありがとう御座いました。