ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、

　1.既存借入1000万円を残して住宅購入の頭金に贈与の1000万円を使い
　住宅ローンとして1000万円を借り入れるのか

　2.既存借入1000万円を贈与の1000万円で完済して
　住宅ローンを2000万円借り入れるのか

　3.その他の方法をとるのか

がございます。

平成21年11月時点で、金利2.69%、借入期間35年、返済比率30%で計算すると、
2000万円を借り入れるのに必要な所得は約295万円となります。
(フラット35の借入要件、金利はSBIモーゲージ等を想定)

上記の案1.および2.については、
独立開業した後の所得が2000万円を借り入れるのに十分な所得295万円を
超えるのであれば、2.の方がスムーズに進むと思います。

しかし、独立開業した後の所得が295万円に満たないのであれば、
事業用資金を返済比率に算入しない金融機関に
フラット35での借入1000万円を申請する形になります。

また、案3.については、H22年3月に独立開業して、
H23年4月に購入を予定しているので、営業年数の問題で、
現状では、フラット35しかないと思われます。

ただし、フラット35であっても、自営業で開業1年だと
銀行系の受付期間では審査が通らないケースが多いと思います。
SBIモーゲージ等の受付機関に提出することが必要になります。

住宅ローン審査の基準は、社会情勢によって大きく変化します。
正直なところ、現在フラット35の審査はかなり緩く、今後
住宅ローンのデフォルト(債務不履行)も増えると思われます。
2年後には審査が厳しくなっている可能性もあるかと思います。

現状のお薦めとしては、審査金利の変動を考慮して、
独立開業後の所得を300万円を超えるようにして、
贈与の1000万円を既存借入の返済にあて、
フラット35で2000万円を借り入れるのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。