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真山 英二
サノヤマ エイジ
地盤改良された建売住宅（土地）の評価
住宅・不動産 不動産売買 2009/10/17 15:16建売分譲住宅を購入予定で、重要事項説明のときに「地盤改良（柱状改良工法）をした土地の上に建てました」ということを初めて聞かされました。
全17戸ある物件のうち、3戸だけが地盤改良されたとのことでした。
将来、土地の売却を行う時に、埋設物（セメント系柱状杭）が「産業廃棄物」扱いとなったり、買主などからその撤去を求められたりする可能性があり、また、セメント系固化材から土壌汚染を起こしていれば、その浄化費用も加算される可能性があるため、これらが土地の資産価値を下げる可能性があると聞きますが、この建売住宅の各物件については、地盤改良された物件とそうでない物件について、その点を考慮した価格差はないように思われます。
そこで質問です。
質問１
地盤改良された土地とする必要がない土地の評価について、建売住宅の販売の上では、地盤を強化したという側面に着目し、土地評価において差を設けないものなのか。
質問２
数十年後の話としての、あくまで可能性の話ですが、上記のような地盤改良をした土地は、周辺のする必要がない土地と比べての資産価値が低くなるのか。
是非ご回答いただきますよう宜しくお願いいたします。
ファンタローさん （ 愛知県 / 男性 / 37歳 ）
同じ分譲地内の地盤改良による土地価格差
- ( 5 .0)
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
一般的に、多棟現場の分譲地において、地盤改良が必要な土地かどうか
という観点から価格差をつけることはしません。
地盤改良が必要な区画において、土地価格に地盤改良費を
上乗せすることはあるかも知れませんが、
価格を下げて設定することは聞いたことがありません。
また、将来的な話においても、今回の分譲地内での比較であれば、
地盤改良があったかどうかで土地の資産価値が変わることは
おそらくないと思います。
地盤改良が必要かどうかは、土地の上に建てる建物に依存します。
通常は、建物の配置図が決まった段階で、建物の四隅とその中心の
合計5点の地盤調査を行います。
その調査結果と建築予定の建物の重量配分を考慮して
地盤改良を行うのかどうかを確定します。
今回の建物では地盤改良が必要であったとしても、
次の建物で必要になるとは限りません。
逆に、今回地盤改良が不要な区画でも、次の建築の際には
必要になることもあります。
また、建てるハウスメーカーによっても地耐力の基準に差があり、
同じ建物を建てるにしても、地盤改良が必要だったり不要だったり
するケースもあります(建築基準法の地耐力は確保した上で)。
現場を見ていないので判断はできませんが、
今回17区画中3区画で地盤改良が必要だったとのことなので、
軽微な地盤改良だったと思われます。
今回に関しては、同じ分譲地内の区画と比べて、
価格に大きく影響する問題ではないと思います。
少しでもお役に立てれば幸いです。
