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真山 英二
サノヤマ エイジ
土地の瑕疵担保責任は？
住宅・不動産 不動産売買 2009/09/18 21:13１０年以上前に家を取り壊した跡地を購入しました。
家の建築はまだ先のことですが、土地の一部に花壇を作ろうとスコップを入れましたら、地下１０〜１５ｃｍの深さから、石（２０〜３０ｃｍ）がたくさん出てきました。１?位の広さを掘って、石の他に３０ｃｍ角程度のコンクリート、瓦、土管なども含めて１７個出土。
場所を変えて掘りましたら、そこからも同じ程度の深さから同様に コンクリートと大石がゴロゴロ・・・並んで埋まっていました。もう１箇所からも、瓦と石が出てきました。
いずれの穴も、途中で掘るのをやめましたが、横に掘り進めば、まだまだ出てくる気配です。
敷地の隅 土地が一番低い場所には５０ｃｍくらいの石が露出しています。（掘っていないので正確な大きさは不明）
建物を取り壊して更地にした業者が、基礎の石を埋めてしまったのではないかと売り主に話しましたら、石は自然にもあるものだから、もともとそこに存在していたかもしれないとの返事です。
１０ｃｍ程度の石ならともかく、スコップで堀あげるが大変な大きさです。
敷地のどこに、どれだけ埋まっているかわからないため、このまま放置するのは、将来の建築に影響しそうで不安です。
契約書には、２年以内の期限付きで瑕疵担保責任をうたっています。
埋まっていたのが自然物の石だと、売り主に瑕疵担保責任を追求できませんか？
補足
2009/09/18 21:13さっそくのご回答をありがとうございます。
建築予定は５年後ですので、それまで待っては瑕疵担保責任を追及できなくなりますね。
実は、今回の石で二度目なんです
石を掘り出した敷地の反対側は、隣家が境界をはみ出して増築していたそうで、それを取り壊した廃材を境界付近（当方の敷地内）に埋めていたという事実も発覚しました。
それは掘り出させたと売り主は言っておりますが、地面の下の問題なので、全部掘り出したかどうか わかりません。
石は、私が掘り出しただけで全てかも知れませんが、（取り壊したのはかなり大きな平屋だったそうですので、あれで全部とは考えられませんが・・）、私が建築する５年後までこのまま放置するのは不安ですので、お金がかかっても掘削・調査してみるしか、方法がないかと考えています。
出てきた量によっては、掘削、処分費用を請求できますね。
sonokoさん （ 群馬県 / 女性 / 55歳 ）
土地の瑕疵担保責任について
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
不動産契約を締結した趣旨に照らして瑕疵があった場合に、
瑕疵担保責任を追及できます。
今回のケースでは、もともと建築を予定していた建物を建築する際に、
埋まっている石が問題となるかどうかがポイントになります。
建築の際、「根切り」といって、地盤面下の土を掘削し、
その上に建物の基礎を構築します。
通常は、地中の石や、多少のコンクリートの残骸等であれば
「根切り」の際の残土と一緒に処理を行い、
別途料金を取られることはありません。
土地の瑕疵担保責任で問題となるのは、
通常の「根切り」では処理できないような
地中埋設物があるケースです。
個人的な経験では、建築の基礎工事の際に、
コンクリート製の浄化槽が地中から発見されて
その撤去に別途5万円の費用がかかったケースや、
コンクリートの産業廃棄物が発見されて
撤去に約30万円の費用がかかったケースがあります。
どちらのケースも通常の「根切り」における残土処理等
では間に合わず、別途費用がかかり、その費用負担を
売主にお願いしました。
今回の地中の石が、建物基礎工事の際に、
別途費用がかかるような場合においては、
瑕疵担保責任として、別途費用部分を
費用負担してもらえば良いと思います。
別途費用がかかるのかどうかに関しては、
実際に基礎工事をしてみないとわからないので、
可能であれば、瑕疵担保責任期間内の2年以内に、
建物建築に着工したほうが良いと思います。
少しでもお役に立てれば幸いです。
