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真山 英二
サノヤマ エイジ
老朽化マンションの今後
マネー 不動産投資・物件管理 2009/09/05 00:10父の相続により親子３人で賃貸マンションを運営しています。
現在そのマンションの近くには相続人は住んでいないので、管理は地元の不動産会社にお願いしています。
マンションは築４０年を越え、入居戸数は約３０戸とテナント１戸です。
数年前より入居者が減りだし、今は半数近くになっております。
４０年を越えたマンションですので、当然メンテナンスにはかなりの額がかかってしまいます。
入居者が減ってしまい、空き室は１室あたり２、３００万ほどの改装をしなければならないとのことで、今の収入（現在は１カ月あたり５０万くらいです）からでは、無理な金額です。
また水道の傷みや、外壁の塗り替えや防水工事、非常階段の取り替え、まだまだ多数の工事が必要で、数千万の費用がかかるといわれました。
売却にしても、取り壊しや入居者に支払う代金等でかなりの額がかかる、現況では修繕等が多くてリスクがあるため、誰も買わない物件だと言われました。
今後どうしていけばいいのか、まったくお先真っ暗です。
なにかよい方向性がないものか、どなたかお教えください。
元気になりたいさん （ 東京都 / 女性 / 43歳 ）
3つの対応方法
ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
老朽化した賃貸物件に関しては、大きく下記の3通りの方法があります。
1.あまりお金をかけずに、ひたすら賃料を下げて貸し続ける。
安全上問題がない最低限の修繕だけを行い、賃料を平均相場よりも下げることにより、
入居を促がしていく方法です。
不動産物件の資産価値は当然下がり、入居者の質も落ちていきます。
あまり物件に思い入れもなく、お金も手間もかけたくないオーナーがとる方法です。
2.リフォームにより特徴を出し、家賃を少し上げて入居者を入れ、資産価値をあげる。
プロパティマネジメント的な観点から、資産価値を保つもしくは上げなら
物件を保有していく方法です。
例えば、外観を綺麗にして、防犯差設備を充実させて、女性専用マンションにするとか、
共用部分にペット洗い場、屋上にドッグラン等を設置して、ペット専用マンションにする等々
お金をかけて、特徴を出すことにより、付加価値の高い住居を提供し、
高い入居率と、高い家賃を継続的に保持する方法です。
このためには、リフォームのための資金調達(借入でもOK)と
周辺エリアを熟知しマーケティングに基づいた企画を立てられる専門家が
必要となります。
理想的には、この方法が一番オーナーのためになると思います。
3.現状で、売買価格を下げて、売却する。
とにかくまとまった現金が欲しいという場合は、売買価格を下げて
オーナーチェンジで売却します。
どんな物件でも売れない物件はありません。
相場よりも、2割、3割低くだせば、物件に問題がありそうでも
購入する方はいらっしゃいます。
ただし、その際には、建物に関する瑕疵担保責任を免責にしておいた方が
安全です。
賃貸、売買共に相場よりも金額を低く設定すれば
必ずお客さんはいらっしゃいます。
物件の周辺エリアに応じた、一番良い方法をとって下さい。
少しでもお役に立てれば幸いです。
