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真山 英二
サノヤマ エイジ
不動産投資ローンの借換
マネー 不動産投資・物件管理 2009/09/03 15:06いつも参考にさせていただいています。
現在、以下のような状況でローンの借り換え(金利を下げる、もしくは固定金利へ)をしたいと思っています。
物件：2003年築都内駅近ワンルーム×2件
ローン残高：約3400万円（1800万＋1600万）
金利：変動金利4.1％
収支(2件合計)：家賃収入-ローン返済＝▲2万円超／月
固定資産税など＝7.5万、所得税・住民税での還付＝14-5万円
売却せず、なんとか運用を改善したいと考えています。
現状のまま2件とも借換は不可能と思い、残高の少ない方に繰り上げ返済し(5-600万円程？)、その1件だけでも借り換えしたいのですが、どのように動いてよいのかわかりません。
効率的な借換先金融機関の探し方、働きかけ方を具体的に教えていただけないでしょうか。
補足：主人(会社員39歳)私(専業主婦37歳)子ども(1人2歳)、年収1300万円、預金900万円、他300万円、転勤で現在東京を離れていますが、時折東京に帰っていますので金融機関訪問はできます。
また、借換ができない場合は繰り上げ返済のみ行う予定です。
もしほかに改善できるよい方法があればぜひアドバイスお願いいたします。
よろしくお願いいたします。
オニオンさん （ 三重県 / 女性 / 36歳 ）
一度仕切りなおしが必要かと思います。
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
今回のご相談において、
アパートローンの借り替えは実質的に難しいと思います。
基本的にアパートローンで長期の固定金利はありません。
また、変動金利で、仮に借り換えを検討してくれる金融機関があったとしても、
現状の金利4.1%に近い水準の金利となってしまうため
借り替えによるメリットはないと思います。
大変厳しい意見となりますが、投資のスタート時点での
目算が間違っていたと思います。
不動産投資に限らず、投資全般において、全戦全勝はありません。
間違えがわかったら、その時点で一度手を引くことを考えて
より良い投資にチャレンジするのが良いと思います。
入居者がいる(家賃が入っている)のに、
収支で赤字になってしまっている物件は
投資として考えた場合は、保有している意味がありません。
個人的な意見ですが、今回は勇気をもって売却をして、
一度仕切りなおしをするのが良いのではないでしょうか。
一時的には損が何百万円も発生しますが、今回の教訓を
よく学んで、新しい投資で成功をすれば、今回の損を十分に
回収できると思います。
小手先の改善で、改善しきれる案件ではないと思います。
あまりお役に立てなくて申し訳ありません。
評価・お礼
オニオン さん
早速のご回答ありがとうございます。
ご意見をいただき大変参考になりました。
ネットでの大まかなものですが一度査定に出したところ、おそらく1000万円超の損害になりそうでした。
今1000万円の損害を確定するなら、なんとか繰り上げ返済で収支を改善し、結論を先延ばししようとしておりました。
改めて検討し直してみたいと思います。
ありがとうございました。
