真山 英二
サノヤマ エイジ固定金利方式と上限金利設定方式
マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/08/28 23:46来月で住宅ローンの固定金利適用期限がやってきます。
今までこちらでいろいろ教えて頂いたり、過去のQ&Aを拝見して、自分なりに「次回は10年の固定金利方式」と結論を出しました。
現在の給与では3年に1度の繰上げ返済が限度であり、毎月返済額が決まったほうが家計もやり繰りしやすいと考えたからです。
しかし、最近、借入先の銀行のホームページを見て、「上限金利設定方式」というものがあることを知りました。
この方式だと、変動金利よりは高いけれど固定金利よりは安い・・・しかも125%ルールというのがあり、変動金利と比べて、万が一金利が大きく上昇しても、ものすごく返済額が上がることはなさそう・・・という印象を受けたのですが、実際のところはどうなのでしょうか?
金利変動があった場合でも、「元金返済分と利息分の割合で調整する」というのは、例えば急に景気が回復して金利が上昇した場合、「毎月の返済額は一定でも、元金返済分が大幅に減り、利息分が大幅に増えることもある」ということですか?
今の住宅ローンはH18に2600万で借り入れ、当初3年間は2.55%(不動産提携ローンで全期間1%優遇のため、実際は1.55%)でした。
今月に入って、100万円ほど繰り上げ返済をした結果、残債は約2300万です。これを10年固定(優遇後の金利2.9%)で返済すると、現在よりも返済額は¥13000以上上がってしまいますが、上限金利設定方式(優遇後の金利2.7%)だと毎月の返済額の上昇幅はもう少し抑えられます。
世の中不況だと騒がれていますが、既に長期固定の金利が上昇していることを考えると、やはり固定金利方式のほうがよいのでしょうか?
参考までに現在の年収約480万円、毎月の返済額約¥81000(ボーナス時増額返済なし)です。
補足
2009/08/28 23:46すみません、返済期間は当初35年でしたが、繰上げ返済の結果、34年になりました。
あっちゃんの母さん ( 茨城県 / 女性 / 37歳 )
フラット35の借り替えも検討してみてはいかがですか
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。
金利タイプの選択に関しては、個人のリスク許容度に応じて
いろいろな考え方があります。
個人的な主観ですが、今回の相談内容から「あっちゃんの母」さんは、
安定志向でリスクをなるべくとりたくない方なのではと思いました。
仮にそうであれば、全期間完全固定のフラット35への借り替えも
選択肢の一つにしたら良いのではと思います。
例えば、SBI住宅ローンの借り替えで、8月の実行金利は、
2.76%とかなりの低金利になっております。
中途半端に、10年固定特約にすると、
おそらく金利がかなり上がった状態で特約が終わり、
そのときに再度、金利のことで頭を痛めることになります。
個人的な考えですが、現在のように超低金利時代の
住宅ローン金利選択においては、
金利優遇を最大限活用した変動金利でなるばく早く返済するか、
超長期の固定金利を選択するかのどちらかだと思います。
10年固定の2.9%と上限金利設定方式の2.7%を
検討するのであれば完全固定の2.76%の方が
良いのではと思います。
フラット35では団信が別途加入となりますが、
繰上げ返済手数料もかからないので、
検討の余地は十分にあると思います。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
あっちゃんの母 さん
御回答ありがとうございました。
>個人的な主観ですが、今回の相談内容から「あっちゃんの母」さんは、安定志向でリスクをなるべくとりたくない方なのではと思いました。
概ね当たっています。
基本的には「石橋を叩いても渡らない」性格ですが、場合によっては「石橋を叩く前に突っ走る」タイプです。
フラット35は、物件購入時に考慮したのですが、当時は「物件価格の20%」が用意できなくて断念せざるを得ませんでした。
今なら十分、検討余地ありますね。
これからまた自分なりに調べてみます。